Laurent Criado est Entrepreneur depuis 2003. C’est un professionnel du bâtiment spécialisé dans les problématiques de l’habitat. Dans le livre Le guide pratique de l’achat immobilier, il partage une méthodologie fiable, étape par étape pour acheter un logement de qualité.
Cette synthèse résume les grandes idées que l’auteur aborde dans les 6 parties du livre.
les fondamentaux de l’achat immobilier
les différentes options d’achat
l’enquête préliminaire à réaliser avant la sélection du bien
Tout d’abord, Laurent Criado partage 8 erreurs à éviter lorsqu’on achète un bien immobilier :
Privilégier l’achat immobilier avant de clarifier son projet de vie. Il est primordial de choisir un logement qui colle parfaitement à ses besoins.
Acheter au petit bonheur la chance. Un achat immobilier nécessite des efforts pour déterminer et trouver ce que l’on veut.
Se fier uniquement au coup de cœur. Un achat sécurisé demande du temps et un décision rationnelle.
Acheter un bien surcoté. Seules 3 variables affectent le coût du logement :
le coût du foncier (prix de l’emplacement)
le coût de construction
le niveau de finition
Se priver d’un avocat, car il va vérifier tous les aspects juridiques du projet
Surestimer ses capacités financières, matérielles et techniques
Se concentrer uniquement sur l’obtention du crédit, sans en comprendre les tenants et les aboutissants. Quelques points à ce sujet :
un crédit est fonction du ratio d’endettement qui se calcule en additionnant les charges annuelles de l’emprunteur (loyers, pensions, crédits…) et en divisant le tout par les revenus totaux.
les critères favorables à l’obtention d’un crédit sont :
le montant de l’apport personnel
la stabilité des revenus
la capacité à épargner
la valeur intrinsèque du bien
Un prêt immobilier correspond à plusieurs paramètres : un taux, une assurance, des frais de garantis, des frais de remboursement anticipé, des frais d’options…
Croire que le statut de propriétaire est n’est pas une lourde charge de travail
Partie 2 : Les différentes options d’achat
Le choix repose sur 2 critères principaux : acquérir un logement neuf ou ancien et soit en individuel ou en collectif.
Laurent Criado dédie un chapitre pour présenter chaque option. Qu’importe l’option choisie, on retrouve plusieurs recommandations communes :
Se déplacer sur place pour la visite du bien ou du terrain
Analyser l’environnement du bien
Mener une enquête pour recueillir les informations administratives, les informations sur le voisinage, le constructeur, les artisans choisis…
Porter une grande attention aux documents et contrats (éventuellement les faire vérifier par son avocat)
Ne pas se focaliser sur le prix mais sur les solutions. L’auteur explique que “la meilleur stratégie* consiste à planifier ses travaux avec précision, à choisir les bons matériaux et à imaginer, en détail le projet d’implantation. Il n’est pas question de chercher le prix le moins cher.” (*pour faire des économies)
“Ne jamais croire le vendeur tant qu’on ne l’a pas vérifié soi-même.”
Prendre son temps et ne pas céder à la pression des professionnels qui poussent à agir vite.
Partie 3 : Enquête préliminaire
L’enquête préliminaire consiste à recueillir les informations sur le bien pour éviter de faire des visites inutilement.
Dénicher des offres
Laurent Criado préconise de combiner différentes sources pour effectuer ses recherches :
les biens en agence (généralement il s’agit d’offres ‘nouvelles’)
le bouche à oreille
les sites web spécialisés
www.seloger.com : annonces de professionnels
www.leboncoin.fr : annonces de professionnels et particuliers
www.pap.fr : annonces de particuliers
www.annoncesjaunes.fr : annonces des Pages jaunes
www.immonot.com : sites d’annonces de notaires
www.immobilier.notaires.fr : site officiel de l’immobilier des notaires
les sites de réseaux immobiliers (Orpi, Century 21, Foncia…)
les sites des agents locaux
les sites de niches
les réseaux d’agents indépendants
Décrypter les annonces pour mieux en déjouer les pièges
Pour Laurent Criado, Les annonces d’un bien doivent permettre de
dresser un premier bilan en terme d’habitabilité
étudier l’état de l’habitat et les éventuels travaux à envisager
Les informations à rechercher dans une annonce
lieu : ville et quartier
type de bien : appartement, maison, loft, ancienne usine
type de propriété : copropriété, emplacement, ascenseur, individuel, mitoyen
superficie : superficie loi Carrez
un plan ou un croquis
stationnement
le montant des charges
Les informations sur les pièces
la cuisine
la pièce de vie (idéalement orientée sud/sud ouest)
les chambres (minimum 9m² par chambre)
salle de bains
la taille de la douche ou de la baignoire
les équipements indispensables (une vasque, rangement, grand miroir, éclairage, un plan, une douche/baignoire, sèche serviette
la superficie et les possibilités d’aménagement
la nécessité d’une rénovation
les mezzanines (une mezzanine est une installation en dur sous laquelle on peut aisément se tenir debout et qui est supposée libérer de la place dans la pièce qu’elle surplombe)
les pièces annexes : cave, grenier,
le dressing
le jardin, la cour
En parallèle, les photos sont une aide précieuse pour ce travail d’analyse. L’idéal est d’avoir une photo par pièce. Dans tous les cas, l’absence de photos doit être synonyme de vigilance.
Les moyens d’enquête
Localiser le bien sur google map en croisant les informations des différentes annonces parues sur le bien
Appeler le vendeur, mais sans prétendre que l’on est intéressé
Utiliser des outils de recherche en ligne. Par exemple la plateforme GéoCatalogue (www.geocatalogue.fr) permet de visualiser des données et cartes produites par les acteurs publics
Si l’on a identifié l’adresse, on peut aussi effectuer une recherche cadastrale sur le site du gouvernement pour trouver les informations administratives (www.cadastre.gouv.fr )
étudier le marché immobilier local pour identifier les biens similaires afin de croiser les informations et voir si l’annonce est surcoté
estimer le nombre de biens en concurrence dans votre secteur de recherche
évaluer la pression concurrentielle entre les agences
calculer le prix au mètre carré dans le secteur convoité
Partie 4 : Analyse de l’environnement
L’analyse de l’environnement porte sur plusieurs aspects
la vie courante / vie pratique. Il s’agit de vérifier la proximité des commerces, grandes surfaces, commerces auto-moto, dessertes de transports, services publics, équipements sportifs…)
l’éducation. Il faut étudier la proximité des différents établissements et structures liées au domaine de l’éducation. Pour ce faire, il est possible de trouver les informations sur l’annuaire de la plateforme education.gouv
l’emploi et le contexte économique. Il convient de vérifier que le lieu est approprié à son projet professionnel. l’insee et impot.gouv permettent de se renseigner
l’accès à la santé. Il faut enquêter sur la couverture du territoire en professionnel de santé et en équipements. Le but est d’éviter de se retrouver avec un bien éloigné de tous les services de soins ou d’urgence.
la sécurité.
vérifier l’implantation de la police/gendarmerie par rapport au bien
contrôler les statistiques de la zone géographique concernant la sécurité des biens et des personnes
analyser les risques majeurs (événements naturels ou technologiques, risque nucléaire, gaz, pétrole, site industriel, aeroport…)
vérifier la qualité de l’air et de l’eau
vérifier les perturbations des radiofréquences (antennes)
vérifier la présence des lignes électriques
l’aspect culturel. Il faut enquêter sur la présence des médiathèques, cinéma, théâtre musée, …
Si l’achat d’un bien parait toujours intéressant après l’enquête préliminaire et la phase d’analyse de l’environnement alors il est temps de préparer la visite
Partie 5 : préparer la visite du bien
Laurent Criado explique que la préparation de la visite consiste à :
Centraliser les informations sur le bien dans un dossier
Prévoir du matériel d’inspection (une tenue adapté au terrain, des outils de mesure, lampes torches, appareil photo, carnet…)
Connaitre les 4 points clés à vérifier à l’intérieur :
la cuisine (coût élevé)
la salle de bain (coût élevé)
l’installation de chauffage et la production d’ECS
l’électricité
Maîtriser les techniques de prises de photos et de mesures
techniques de balayage
réception téléphonique et réseau
mesure métrique
Connaître les types de matériaux et les principaux problèmes associés*
*A ce propos, le livre regorge de détail sur ce point, mais dans un soucis de synthèse, je n’ai pas inclut ces éléments dans mon résumé.
Partie 6 : effectuer la visite d’un bien ancien construit
Laurent Criado donne d’abord 3 règles de bases :
arriver en avance au rendez-vous pour gagner du temps
prendre des photos
effectuer une analyse du général au particulier et du haut vers le bas
Le mode opératoire
Le mode opératoire proposé est le suivant :
Identifier sa première impression sur la commune, le quartier, la rue, le bien
Appréciez l’extérieur du bien. S’il est problématique où s’il ne convient pas, il vaut mieux arrêter la visite immédiatement
Récupérer un dossier récapitulatif des caractéristiques du bien (plan ou croquis, diagnostics techniques, impôts locaux, les charge d’énergie annuelles…)
Lancer une reconnaissance globale (extérieur et intérieur) pour avoir une impression globale qui se dégage.
Examiner le terrain en vérifiant :
son accessibilité et sa configuration (stationnement)
son état et entretien
les réseaux (présence du coffrage)
la superficie
les nuisances (sonores, visuelles, olfactives, sécuritaires)
Examiner l’extérieur du bâtiment
la toiture
les façades (état visuels, matériaux, végétation, remontée d’humidité)
le confort thermique
interaction des matériaux entre eux
l’environnement des bâtiments
l’année de construction
Examiner “le premier pas”.
vérifier la porte d’entrée car elle est liée à la sécurité et au budget
préparer l’examen intérieur en ayant
un croquis d’ensemble
l’avis sur le niveau général car il est souvent représentatif de la tenue intérieure du bien
le niveau de finition
Inspecter les pièces une à une
Réaliser un examen préliminaire général en se basant sur la vue, l’ouïe, l’odorat et toucher
Prendre des photos
Prendre les mesures
Vérifier les ouvertures
Vérifier les émetteurs de chauffage
Vérifier le plafond, les murs, le sol
Réaliser les inspections spécifiques
Salle de bain
la cuisine
véranda
terrasse
l’électricité
l’installation de chauffage
la production d’ECS (eau chaude sanitaire)
Si copropriété, vérifier :
les éléments administratifs
faire l’état des lieux (extérieurs, façades, interphone, hall d’accueil, parking, parlier, escalier, local poubelle…)
Avant de conclure, j’aimerais préciser les points que j’aborde très succinctement dans ce résumé sont détaillés avec une grande précision dans le livre. Par exemple l’auteur explique très précisément les éléments à vérifier dans la cuisine, pour l’électricité et tous les éléments que j’ai cité précédemment.
En conclusion, je vous recommande vivement la lecture du livre si vous cherchez des conseils pratiques pour acheter un bien immobilier. Laurent Criado présente une méthodologie et des conseils concrets pour filtrer les biens les plus prometteurs et d’écarter les logements sans intérêts.
Thami Kabbaj est un entrepreneur, auteur, investisseur, formateur et conférencier. Il est spécialisé dans le domaine de la finance et du trading. Dans son livre, AGIR: 5 ans pour virer son patron, quitter son banquier et vivre la belle vie, il partage un processus pour développer sa liberté financière. Sa méthodologie se schématise par l’acronyme AGIR :
A pour Apprendre
G pour Gagner plus
I pour Investir
R pour Retraite, Repos ou encore Rêves.
Pour ce résumé, je vais reprendre les grands principes qu’il aborde dans les quatre étapes de sa méthodologie.
AGIR : le processus le plus efficace pour devenir libre financièrement
Dans la première partie du livre, Thami Kabbaj présente son parcours, ses réflexions sur la liberté financière, ses erreurs et les leçons qu’il a tirées de ses expériences.
Les 3 critères de la liberté financière
Pour lui, la liberté financière correspond à 3 choses :
Avoir la possibilité de s’installer dans l’endroit de ses rêves
Pouvoir payer toutes ses dépenses sans avoir à compter son argent
Pouvoir utiliser son temps librement.
Ne pas être dépendant d’une seule source de revenu
Par son parcours, l’auteur illustre le fait qu’il est dangereux de tout miser sur sa carrière. Il est préférable de ne pas être dépendant d’une seule source de revenus. A l’inverse, il faut investir dans de multiples actifs pour développer sa liberté financière. Pour citer ses mots : “La véritable clé du succès consiste à accumuler un maximum d’actifs et à générer de nombreux revenus passifs.”
Première étape : APPRENDRE
Pour s’enrichir, il faut se former, mais aussi désapprendre et éliminer certaines croyances limitantes. L’auteur partage plusieurs clés pour éliminer les blocages par rapport à l’argent et changer d’état d’esprit.
L’auteur insiste sur le fait qu’il ne faut jamais se plaindre. Il entend par là qu’on a toujours une part de responsabilité dans ce qui nous arrive et dans notre manière de réagir à chaque situation.
Pour se former et acquérir le bon état d’esprit, il conseille de modéliser celles et ceux qui ont réussi. Le secret est de se former auprès des personnes qui ont déjà obtenu des résultats en lisant leurs livres, en regardant leurs vidéos, en écoutant leurs podcasts ou suivant leurs formations… .
Deuxième étape : GAGNER PLUS
Après avoir acquis de solides compétences, la deuxième étape consiste à booster ses revenus le plus rapidement possible. Pour l’auteur, l’argent est le carburant de la liberté financière. L’objectif est de créer un écart aussi important que possible entre ce que l’on gagne et ce que l’on dépense, puis d’investir la différence. Sa formule de la liberté financière se résume en une addition de 4 composantes:
L’un des points les plus importants en matière de liberté financière est le fait de se payer en premier. Lorsqu’on reçoit son salaire, on a tendance à payer tout le monde avant soi. On va payer son loyer, ses factures … puis on va épargner l’argent qu’il reste. Le fait de se payer en premier consiste à faire l’inverse. C’est à dire épargner une fraction de son salaire avant de le dépenser.
5 solutions pour multiplier ses revenus
Thami Kabbaj propose plusieurs pistes pour gagner plus et ainsi être capable d’épargner plus.
Privilégier les métiers très rémunérateurs comme banquier d’affaires, trader, ingénieur, programmeur, informaticien ; les professions libérales (médecins, experts-comptables, …)
Exercer un job en parallèle de son occupation principale
Consacrer du temps à l’investissement et à la création d’actif – Par exemple, développer un business en ligne (blog, chaîne YouTube), écrire un livre, investir en immobilier ou en bourse.
Avoir une rémunération basée sur sa performance comme vendeur, trader, ou une profession libérale
Privilégier le fait de faire ses études dans une grande école car les salaires à l’embauche sont généralement plus élevés.
L’auteur insiste particulièrement sur deux autres solutions pour développer ses revenus.
Créer un business en ligne : un Mini-Empire sur Internet ou MEI
Un MEI consiste à développer une activité qui va générer des revenus en ligne comme un blog, un site de e-commerce… . Pour Thami Kabbaj, un business en ligne possède plusieurs avantages :
exercer sa passion et apporter un maximum de valeur aux autres
s’adapter au nouveau monde
opérer depuis n’importe quel endroit de la planète
démarrer sans salariés
automatiser les tâches qui peuvent l’être pour se libérer du temps
créer un actif et faire en sorte qu’il travaille pour soi pendant de nombreuses années
démarrer sans capitaux importants.
Avant de développer un MEI, l’auteur conseille de s’assurer du potentiel du sujet sur internet et de maîtriser les trois dimensions suivantes :
L’acquisition du trafic
L’aspect produit pour développer une offre exceptionnelle
La vente pour convertir les prospects en clients.
Booster ses revenus grâce au trading
Ce chapitre du livre est très dense en informations. Pour ne pas alourdir ce résumé, j’ai condensés quelques conseils très généraux présentés par l’auteur.
Sélectionner son courtier avec attention, car il convient de porter une attention particulière aux frais de courtage, à la fiabilité et l’efficacité de la plateforme de trading.
Être conscient des différentes phases d’apprentissage.
L’euphorie des débuts qui est une phase où l’on accumule une masse considérable de connaissances et on a l’impression de progresser rapidement.
La stagnation. Il s’agit de l’assimilation du trop-plein d’informations, d’une période de questionnement et de perte de motivation
L’abandon ou le déclic
Utiliser un simulateur pour s’entraîner et valider sa stratégie
être réaliste et connaître ses objectifs et attentes
Troisième étape : INVESTIR INTELLIGEMMENT
Il existe plusieurs grands domaines d’investissement :
l’immobilier locatif. Toucher des loyers grâce à la mise en location du parc immobilier
les droits d’auteurs (livres, musique, création artistique)
Les dividendes d’un business
l’investissement sur de petites sociétés avec de fortes perspectives de croissance
L’investissement boursier (dividendes sur actions et ETF)
Pour Thami Kabbaj, la meilleure stratégie d’investissement consiste à développer des revenus passifs dans chacun de ces domaines. L’auteur détaille particulièrement l’investissement boursier et immobilier.
Investir en bourse
La stratégie d’investissement boursière consiste à investir le plus rapidement possible dans des ETF. Cette approche est très simple et permet de dupliquer la performance du marché et capitaliser sur les rendements composés. Pour éviter les krach boursiers, il recommande d’utiliser la technique du DCA (Dollar Cost Averaging) qui consiste à ne pas tout miser sur un seul moment, mais à investir dans la durée. Pour plus d’information sur le sujet, je vous recommande la lecture du livre épargnant 3.0 d’Edouard Petit.
Investir en immobilier
En matière d’immobilier, la clé de la réussite est très simple : acheter en dessous du prix du marché un bien qui a de fortes chances d’être loué rapidement et sur lequel il est possible de générer un cash-flow positif. Le cash-flow correspond au flux de trésorerie généré par l’investissement. Un cash-flow est positif si les loyers perçus sont supérieurs aux mensualités de crédit, aux autres charges et taxes.
Les grands principes pour mettre en place cette stratégie immobilière sont :
Acheter un bien en dessous du prix du marché. Cela nécessite de négocier et bien connaître son marché, …
Augmenter la valeur du bien, par exemple avec des travaux de rénovation, du home staging (relooking)…
Optimiser la gestion du bien pour augmenter la rentabilité (mettre en place une location saisonnière, de la colocation…)
Se constituer une dream team et un réseau (un agent immobilier, professionnels du bâtiment, un avocat…)
Investir uniquement si le cashflow est positif
Quatrième étape : VIVRE UNE VIE EXTRAORDINAIRE
La dernière étape du processus AGIR consiste à profiter pleinement de la vie. L’auteur propose plusieurs principes pour s’engager sur le chemin de la réussite :
Développer sa propre vision du succès. Thami Kabbaj recommande d’écrire ses objectifs et de les mettre en évidence
Combattre la peur et sortir de sa zone de confort
S’entourer de personnes positives
Agir maintenant, car il n’existe pas de meilleur moment pour commencer. Comme le dit ce proverbe Le meilleur moment pour planter un arbre était il y a 20 ans. Le deuxième meilleur moment est maintenant.
Conclusion
Pour Thami Kabbaj, le secret de la liberté financière repose sur l’acronyme AGIR :
Apprendre : se former et développer ses compétences
Gagner plus : épargner et booster ses revenus
Investir : développer une multitude de revenus passifs
Petites habitudes, grandes réussites – Karapinar, Onur
Onur Karapinar est auteur, entrepreneur et fondateur d’un site sur le développement personnel. Dans son livre, Petites habitudes, grandes réussites, il explique que la réussite nécessite de mettre en place de petites habitudes saines qui se traduisent par des résultats positifs sur le long terme. Selon lui, les personnes les plus performantes partagent les mêmes comportements :
elles ont développé des habitudes incroyables.
elles ne se laissent pas piéger par le plaisir immédiat
elles se concentrent sur les efforts qui procurent des bénéfices sur le long terme
Dans son livre, il aborde :
Les principes fondamentaux pour comprendre la psychologie des habitudes
Un plan détaillé pour créer de bonnes habitudes et en finir avec les mauvaises
Une liste de 51 habitudes pour s’améliorer
Pour ce résumé, je vais essayer de reprendre les éléments les plus importants dans ces 3 points. C’est parti !
Les principes fondamentaux : comprendre la base de la psychologie des habitudes
Travaux sur la science du comportement
Dans un premier temps, l’auteur présente un panorama de plusieurs travaux sur la science du comportement. Il aborde par exemple :
les travaux d’Ivan Pavlov sur le conditionnement classique.
les travaux d’Edward Thorndike sur le phénomène appelé “loi de l’effet”.
les travaux de Burrhus Frederic Skinner sur le conditionnement opérant et notre goût pour les récompenses.
Principes sur la science des habitudes
Dans un second temps, Onur Karapinar développe plusieurs concepts clés sur la science des habitudes.
Une habitude est une solution mise en place par le cerveau pour économiser de l’énergie. C’est un comportement répété tellement de fois qu’il devient automatique.
Un comportement qui apporte des conséquences satisfaisantes a tendance à être répété. Notre cerveau sécrète de la dopamine pour chaque action qui nous est bénéfique. Ce qui nous incite à reproduire les comportements qui en sécrètent.
les comportements que nous avons tendance à reproduire ne sont pas forcément ceux qui sont bénéfiques sur le long terme.
D’après le modèle comportemental de Fogg, l’adoption d’un comportement dépend de 3 facteurs simultanés
la motivation
la capacité
le déclencheur
D’après James Clear (l’auteur du livre Atomic Habits), une habitude durable implique 4 composantes :
Le déclencheur : On prend conscience que l’on doit agir
L’envie. Il s’agit de la motivation que l’on éprouve à pour passer à l’action
La réponse. c’est le comportement que l’on doit adopter
La récompense : C’est le sentiment de satisfaction que l’on obtient en agissant.
Une habitude n’est pas une question de durée, mais de répétition.
7 étapes pour créer de bonnes habitudes
Étape 1 – Dresser l’inventaire des habitudes existantes
Car comme le dit l’auteur, “le processus de changement de comportement commence toujours par la prise de conscience.” L’exercice consiste à dresser une liste de ses habitudes quotidiennes et d’évaluer s’il s’agit d’un comportement avec des répercussions positives, négatives ou neutres.
Étape 2 – Choisir une habitude clé
Les habitudes clés constituent le socle sur lequel reposent d’autres habitudes. Adopter une habitude “clé” a tendance à déclencher un changement généralisé. Par exemple :
Se coucher tôt permet de se lever plus tôt, d’avoir plus d’énergie et de mieux démarrer sa journée.
Pratiquer un sport permet de mieux dormir, entretenir sa santé, gagner en confiance et en autodiscipline.
Lire permet de nourrir sa pensée, acquérir de nouvelles compétences, résoudre des problèmes et mieux réfléchir.
Étape 3 – Commencer petit, et faire un peu plus chaque jour
L’auteur propose de créer de microscopique habitude. L’idée est de trouver un comportement pouvant être répété tous les jours, qui nécessite moins de 30 secondes et qui peut être associé à quelque chose de positif pour donner au cerveau l’envie de le reproduire. L’objectif est de normaliser avant de chercher à optimiser. Par exemple, pour se remettre au sport, on peut commencer par faire une pompe tous les jours puis augmenter le nombre répétition progressivement toutes les semaines.
Étape 4 – Associer l’habitude à un déclencheur évident
Pour ce faire, on peut utiliser un plan si–alors. « Lorsque la situation X se présente, je vais exécuter la réponse Y. » . Par exemple : Lorsque je me rends au travail, je vais écouter un podcast sur un sujet qui m’intéresse.
Autre technique pour associer l’habitude à un déclencheur évident : mettre en place une routine. Par exemple, le soir après m’être brossé les dents, je laisse mon téléphone à charger à l’entrée de ma chambre, je note dans un carnet de bord les choses que j’ai faites dans la journée, je réfléchis aux choses que je voudrais faire demain, je prépare mes affaires, je me mets au lit et je lis un chapitre du livre sur ma table de chevet.
Étape 5 – Rendre l’habitude satisfaisante grâce à une récompense immédiate
L’idée est de s’offrir une récompense une fois que l’habitude est réalisée. Par exemple, si je souhaite prendre l’habitude d’épargner. Je peux m’autoriser une dépense lorsque je dépose l’argent sur mon compte.
Étape 6 – Etre son propre architecte du choix
Il s’agit d’aménager son environnement pour inciter au bon comportement. L’auteur donne l’exemple de l’aéroport d’Amsterdam. Pour réduire les dépenses de nettoyage, une fausse mouche a été peinte sur le fond des urinoirs pour inciter les utilisateurs à la viser plutôt que viser à côté.
Étape 7 – Trouver sa tribu
Le but est de s’entourer de personnes qui ont les mêmes objectifs et où le comportement désiré est la norme. Par exemple, si l’on souhaite prendre l’habitude de courir régulièrement, on peut s’inscrire dans un groupe qui fait des footings plusieurs fois par semaine.
6 étapes pour se débarrasser de ses mauvaises habitudes
Étape 1 – Identifier la mauvaise habitude
Comme précédemment, il convient de se concentrer sur une seule mauvaise habitude à supprimer.
Étape 2 – Identifier les déclencheurs
L’idée est d’identifier le cadre dans lequel la mauvaise habitude se produit. Il existe cinq grandes catégories de déclencheur : le lieu, le temps, l’état émotionnel, les autres personnes et une action.
Étape 3 – Rendre la mauvaise habitude invisible et difficile à faire
Il s’agit d’optimiser son environnement pour ne plus s’exposer à la tentation. Une technique consiste à ajouter 20 secondes entre soi et la mauvaise habitude pour se dissuader. Par exemple pour éviter de reporter le réveil, il suffit de le placer à l’opposé de la pièce pour s’obliger à se lever pour l’éteindre.
Étape 4 – Trouver un partenaire de responsabilité
L’idéal est de s’engager auprès d’une personne qui partage le même objectif. Cette technique permet de booster sa détermination, car la pression sociale fait qu’on est moins tenté de se trouver des excuses.
Étape 5 – Créer un contrat d’engagement
Un contrat d’engagement prend la forme suivante : Je m’engage à … ; Si je ne le fais pas, je ferai … ; Mon arbitre sera … . Le contrat fait que l’on a tendance à se discipliner pour honorer ses engagements afin de ne pas s’exposer à une sanction en cas d’échec.
Étape 6 – Planifier son échec
Lorsqu’on retombe dans les travers d’une mauvaise habitude, il convient de formuler les hypothèses de cet échec, modifier les conditions et reessayer autrement. Chaque échec représente une formidable opportunité d’apprentissage et de croissance.
Des habitudes pour devenir la meilleure version de soi-même
L’auteur propose ses 51 meilleures habitudes pour s’améliorer. Les habitudes sont regroupées en quatre piliers : la productivité, la santé, le développement personnel, le social. J’ai trouvé cette partie est très intéressante, car les conseils de l’auteur sont très concrets. Il explique pourquoi et comment adopter chacune des 51 habitudes.
Habitudes de productivité
Définir une vision inspirante pour tirer profit du concept de visualisation
Se fixer des objectifs concrets
Planifier son temps pour établir un équilibre harmonieux entre vie personnelle et vie professionnelle
S’organiser avec une liste de tâches
Définir ses priorités avec la méthode ABCDE
Se fixer trois objectifs quotidiens
Découper un projet en sous-tâches motivantes
Plonger dans le Deep Work
Eviter le Swith tasking
regrouper ses tâches
Apprendre à dire non
Viser l’inbox Zéro
Identifier une tâche à déléguer ou à externaliser
Automatiser les tâches répétitives
Habitudes de santé
Dormir au moins 7 heures par jour
Créer un sanctuaire du sommeil
Limiter son exposition à la lumière avant de dormir
Boire de l’eau
Substituer des aliments sains à la malbouffe
Adopter un légume
Manger de la nourriture fermentée (choucroute, cornichons, miso, yaourt…)
Faire la séance d’exercice de 7 minutes
Limiter l’inactivité
Prendre des pauses régulières
Méditer
Habitudes pour le développement personnel
Se réveiller plus tôt
Concevoir une routine matinale personnalisée
Lire au moins deux pages par jour
Rester en apprentissage continu
Apprendre un nouveau mot régulièrement
Apprendre une nouvelle langue
Cultiver un état d’esprit de croissance
Tenir un journal de bord
Écouter des podcasts
Désencombrer son intérieur avec la méthode KonMari
Jeter au moins un article par jour
Identifier un emplacement pour chacune de ses affaires
Ranger au moins 3 articles
Éduquer ses finances
Découvrir le stoïcisme
Devenir antifragile
Provoquer la chance
Trouver un mentor
Habitudes sociales
Travailler le langage du corps
Décoder les émotions cachées
Travailler sa conversation
Pratiquer une écoute active
Pratiquer la communication non violente
Travailler son sens de l’humour
Élargir son réseau professionnel
Habitude ultime, #51 Shoshin, l’état d’esprit du débutant
L’idée est qu’il ne faut jamais se reposer sur ses acquis et continuer à apprendre tous les jours en essayant quelques choses de nouveau.
Conclusion
Pour conclure, je vais me contenter de citer une phrase du texte qui résume le message central du livre selon moi : “le succès est le résultat de bonnes petites habitudes qui peuvent mener à de grands résultats avec le temps.”
Charles Morgan est psychologue et un investisseur privé aguerri. Il possède un blog sur la liberté financière. Dans son livre, Les secrets de l’immobilier, il partage ses connaissances pour investir dans l’immobilier. Il présente des méthodes et des outils utilisables durant les grandes étapes du processus d’investissement immobilier.
Le livre se compose de 8 chapitres :
Chapitre 1 : Comprendre les principes de base sur l’investissement immobilier
Chapitre 2 : Financer l’achat de bien immobilier
Chapitre 3 : Trouver et reconnaître les bonnes affaires
Chapitres 4 et 5 : Connaître les 2 grandes stratégies immobilières (mise en location / revente)
Chapitre 6 : Négocier, faire une offre et acheter
Chapitre 7 : Débuter quand on est pauvre (base de la gestion des finances personnelles, les principes du succès)
Chapitre 1 : Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Pour Charles Morgan, l’immobilier est le meilleur moyen pour s’enrichir.
Les rendements sont élevés, car il est possible d’investir avec un effet de levier. On peut emprunter de l’argent et autofinancer le bien grâce aux loyers engendrés.
La sécurité du capital investi. L’immobilier est une chose matérielle et tangible qu’il est possible d’assurer contre les risques.
La valeur des biens immobiliers augmente régulièrement, car la population croit, les terrains disponibles sont limités, les prix des matériaux augmentent (matières premières et énergies)
Créer de la richesse par ses actions. On peut améliorer la valeur d’un bien immobilier en le rénovant, en améliorant sa gestion, en le divisant ou en changeant son affection…
Se protéger de l’inflation
Payer moins d’impôts
Se constituer un patrimoine. Acheter de l’immobilier permet de se constituer un capital progressivement. À chaque remboursement du crédit, on acquiert une fraction de la valeur du bien. À l’inverse, les non-propriétaires perdent de l’argent tous les mois.
Développer son indépendance financière, car il est possible de générer des revenus passifs.
Après avoir expliqué les raisons qui font que l’immobilier est un excellent investissement, Charles Morgan détaille les grandes étapes du processus d’achat.
Chapitre 2 : Financer l’achat des biens immobiliers
Organiser son financement
Le financement d’un achat immobilier est fonction de 3 composantes :
ses objectifs
sa capacité d’emprunt
la répartition de ses sources de financements
Choisir un financement adapté à ses objectifs
Dans un premier temps, il faut choisir une stratégie d’investissement adaptée à ses objectifs. Charles Morgan présente 2 grandes stratégies d’investissement immobilières :
1ère stratégie : Acheter pour conserver. L’objectif est d’autofinancer l’achat d’un bien et générer un flux de trésorerie positif grâce à l’encaissement des loyers. Il s’agit d’un investissement « long terme » sur plus de 5 ans. Pour cette stratégie, que nous détaillerons plus tard, l’auteur conseille de faire un emprunt à taux fixe sur une longue période pour ce type d’investissement.
2ème stratégie : Acheter pour revendre. L’objectif est d’acheter en dessous du prix du marché et revendre le bien rapidement quitte à le rénover un peu. L’horizon de placement varie de quelques mois à quelques années. Le financement de cette stratégie repose sur un emprunt à taux variable avec un levier maximal de rendement.
Peu importe la stratégie choisie, il est indispensable de déterminer sa capacité d’emprunt avant d’investir.
Déterminer sa capacité d’emprunt
Les possibilités de financement dépendent de la situation et des ressources de l’emprunteur.
Identifier ses sources de financement
Il existe plusieurs sources de financement :
ses fonds propres (l’argent que l’on possède)
un crédit hypothécaire (un crédit bancaire)
un emprunt à court terme (prêt à des proches, une hypothèque rechargeable, autre deuxième crédit à la banque …).
Les crédits hypothécaires
Les crédits hypothécaires sont les sources de financement les plus classiques. La banque prête de l’argent à l’investisseur pour qu’il puisse financer l’achat du bien. La banque se rémunère grâce aux intérêts du prêt et le bien acheté fait office de garantie. C’est-à-dire que si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser le prêt alors la banque se saisit de la propriété pour récupérer son capital.
Les différents types de prêts hypothécaires
Le prêt avec remboursement par mensualités constantes
Le prêt avec remboursement constant en capital
Le prêt à terme fixe
Les taux d’intérêt
Les taux d’intérêt des banques dépendent de plusieurs facteurs :
le taux d’emprunt des pays sur les marchés financiers
La variabilité du taux (taux fixe, taux variable). Les taux “fixes” sont plus élevés
La quotité empruntée (quotité = rapport entre montant emprunté et valeur de l’immeuble en garantie). Il s’agit de la marge de sécurité qu’à la banque si elle doit récupérer le bien
La durée de l’amortissement. Plus la durée du prêt est longue, plus les intérêts seront élevés. Généralement, les investisseurs immobiliers choisissent la durée la plus longue, car, même si les taux sont plus élevés, le montant mensuel à rembourser est plus faible. Cela permet de minimiser les liquidités et maximiser le cash flow.
Quelques recommandations de prudence
Charles Morgan partage plusieurs recommandations pour financer son investissement.
Utiliser le levier financier que dans les limites que permet le cash-flow
Être certain d’acheter un bien de qualité avant de contracter une dette
Mettre en place une structure juridique adéquate
Avoir une réserve financière au cas où les choses tourneraient mal
Chercher le taux d’intérêt le plus bas
Améliorer son immeuble afin d’augmenter ses revenus locatifs
Solidifier régulièrement sa situation
Réduire son endettement quand le marché immobilier est en haut du cycle
Augmenter le levier financier juste après que le marché immobilier ait atteint son bas de cycle
Réduire le risque avec l’âge
METTRE DE L’ORDRE DANS SES FINANCES PERSONNELLES AVANT UNE GRANDE DÉPENSE
Chapitre 3 : Trouver et reconnaître les bonnes affaires
Identifier ses critères d’achat
Charles Morgan propose de tenir compte de 7 critères :
L’emplacement.
Proximité des transports, des écoles, des commerces…
L’accessibilité par rapport à son lieu de résidence et son lieu de travail
Le quartier ne doit pas être situé dans une zone en déclin de la ville
L’aspect du quartier (visuellement agréable, espaces verts)
Un niveau de criminalité bas
Des ventes immobilières soutenues
Occupés par la classe moyenne
(vue sur l’eau)
Le type de bien immobilier
Maisons unifamiliales
Appartements
Immeubles
Locaux commerciaux…
Les caractéristiques du bien (nombre de chambre, surface, garage, jardin, balcon…)
La gamme de prix
L’état du bien et l’ampleur des travaux (neuf, rénovation)
Le profit minimum (si la stratégie est d’acheter pour revendre rapidement)
Le cashflow minimum (si la stratégie consiste à acheter pour conserver et mettre en location)
Se renseigner sur le marché immobilier local
Pour trouver de bonnes affaires, il est indispensable de se renseigner sur marché immobilier local.
Pour cela, il y a 2 options :
Suivre les avis de quelqu’un qui connait le marché
Devenir soi-même un expert du marché immobilier en faisant de nombreuses visites
Les cycles du marché immobilier
Se renseigner sur le marché immobilier c’est aussi comprendre ses cycles.
Trouver de bonnes affaires correspondant à ses critères
Une fois que l’on connaît ses critères d’achat et que l’on s’est renseigné sur le marché immobilier local, on peut alors chercher les bonnes affaires. Pour cela, Charles Morgan conseille :
Utiliser plusieurs canaux pour ses recherches
Internet
Les sites d’annonces immobilières
Les sites des principaux journaux locaux
Les sites des agences immobilières
Les sites des notaires ou des fédérations de notaires
La presse imprimée
Les annonces de ventes par des particuliers
Les annonces « à louer »
La prospection dans le quartier cible
Les ventes publiques
Visiter les propriétés et tenir un journal de recherche
Déterminer le prix moyen au mètre carré dans le marché ciblé afin de le comparer avec le prix des propriétés que l’on visite. Pour calculer le prix moyen du marché ciblé, il convient de calculer la moyenne du prix du mètre carré d’une dizaine de propriétés similaires à celle que l’on recherche.
Chapitre 4 : Acheter pour conserver et louer
Lorsque l’on achète dans le but de conserver ou louer, il y a un principe central à respecter :
GÉNÉRER UN CASHFLOW POSITIF (c’est-à-dire un flux de trésorerie excédentaire) ! Les loyers mensuels perçus doivent être supérieurs à la somme des remboursements d’emprunts et à la somme de toutes les dépenses payées par le propriétaire (factures, taxes…).
Types de biens pour la mise en location
D’après l’auteur, il existe une multitude de types de biens immobiliers adaptés à cette stratégie d’investissement locatif :
Les maisons unifamiliales (pas le plus adapté)
Les appartements
Les garages et emplacements de parking
Les locaux commerciaux, les bureaux et les bâtiments industriels
Les terrains nus
Les immeubles à plusieurs appartements (meilleurs investissements)
Prix de revient moindre au m² et à l’unité locative
Dispersion du risque
Économie d’argent (achat notaire, frais de dossier, travaux rénovations, taxes foncières
Économie de temps
Un marché plus restreint
Néanmoins, le meilleur type de bien est un immeuble de rapport* déjà opérationnel (qui ne nécessite pas de travaux). *Un immeuble de rapport est une propriété qui possède plusieurs unités locatives (ex : appartements).
Acheter un immeuble de rapport
L’investissement dans un immeuble de rapport permet de diluer le risque. Dans le cas d’un appartement simple, si le locataire ne paie pas le loyer ou si personne n’occupe l’appartement (=vacance locative),alors le propriétaire ne touche aucun revenu. Par contre, dans le cas d’un immeuble de rapport, si un des locataires ne paie pas, l’investisseur touche quand même les loyers des autres occupants.
Financer l’achat d’un immeuble de rapport
Un immeuble de rapport coûte généralement plus cher qu’un simple appartement. Néanmoins, il est possible d’obtenir un emprunt plus conséquent. En effet, les banquiers considèrent les revenus locatifs comme un supplément de revenu. Il est donc possible de réaliser un emprunt supplémentaire correspondant à 75% revenus locatifs mensuels estimés.
Analyser la valeur d’un immeuble de rapport
Pour déterminer si un immeuble de rapport est une bonne affaire, Charles Morgan suggère d’estimer le potentiel de l’immeuble en le comparant aux autres biens similaires dans le même secteur. Concrètement, il faut comparer le taux de capitalisation de l’immeuble à la moyenne des taux de capitalisation des immeubles similaires. Le taux de capitalisation correspond au résultat net d’exploitation annuel ((revenus locatifs – les dépenses) divisé par le prix de vente.
Taux de capitalisation = résultat net d’exploitation annuel ((revenus locatifs – les dépenses) / prix de vente
Vérifier que le cashflow est positif
Un des points essentiels dans cette stratégie d’investissement est qu’il est indispensable de s’assurer que le cashflow soit positif. Pour ce faire il faut calculer les revenus locatifs mensuels, y soustraire les dépenses (mensuelles) et les remboursements des dettes.
Cashflow = revenus locatifs – dépenses – remboursements des dettes
Les revenus locatifs
Les revenus locatifs correspondent au montant du/des loyer(s) (vacances locatives comprises).
Les dépenses de fonctionnement
Elles correspondent à tous les éléments que doit payer le locataire :
Les frais à la charge du propriétaire
Les fournitures (l’eau, le chauffage, l’électricité)
Les assurances (assurance contre le vide locatif, incendie…)
Les taxes et impôts (Taxes foncières, impôts sur le revenu sur les loyers)
Les remboursements des dettes
Les remboursements des dettes correspondent au montant des mensualités de l’emprunt.
On peut noter que la stratégie de financement influence directement sur le cashflow. Par exemple, plus la durée d’emprunt est courte, plus les mensualités seront élevées et plus il sera difficile d’avoir un cashflow positif.
Attirer et garder de bons locataires
Du fait que l’investissement locatif consiste à autofinancer un bien grâce aux loyers, il est primordial de trouver de bons locataires pour assurer des revenus réguliers et éviter les vacances locatives. L’auteur partage 4 recommandations :
Prendre le temps de sélectionner les locataires
Avoir un contrat de location en béton
Réagir rapidement pour faire les réparations pour éviter de dégrader la relation et éviter que le problème s’aggrave
Vérifier régulièrement ses comptes pour réagir rapidement si les loyers ne sont pas payés.
Chapitre 5 : Acheter pour revendre
La stratégie consiste à acheter un bien à un prix en dessous du prix du marché et le revendre le plus rapidement possible. Pour l’auteur, le point clef est de connaître le prix de revente avant d’acheter.
Analyser les propriétés
La méthodologie que propose Charles Morgan consiste à déterminer le prix de l’acheteur et d’y soustraire la somme de tous les coûts et profits désirés afin de déterminer le prix d’achat maximum.
1 – Déterminer la Valeur Après Rénovation (VAR)
Premièrement, il faut déterminer le prix moyen du secteur en faisant la moyenne des prix d’une dizaine de propriétés comparables.
2 – Estimer le coût des travaux de rénovation
Pour estimer le coût des travaux, on peut faire établir des devis par plusieurs entrepreneurs.
Déterminer les travaux à effectuer
Les réparations nécessaires
Sécuriser la maison
Nettoyer à fond
Réparer tout ce qui est cassé (vitres, portes…)
Remettre en état de fonctionnement
Réparer les accidents et leurs conséquences
Attention aux problèmes de structure
Y a-t-il des fissures sur les murs
Est-ce que la maison penche
Est-ce que toutes les portes et les fenêtres s’ouvrent librement ?
Les rénovations esthétiques (peintures, revêtements, salle de bain, cuisine).
Les transformations possibles
Ouvrir les espaces
Réduire des espaces et créer des pièces supplémentaires
Ajouter des équipements
Convertir des espaces
Améliorer l’isolation acoustique
Créer une vue
Éliminer une vilaine vue
Améliorer la luminosité
Ajouter une nouvelle surface
Améliorer les performances énergétiques
3 – Déterminer les frais d’achat, de garde et de vente
Les frais d’achat correspondent aux frais de notaire. Les frais de garde correspondent aux fournitures telles que l’eau, l’électricité, les assurances… Les frais de vente sont les taxes à charge du vendeur, les obligations légales (certificats de performance énergétique), les commissions de l’agent immobilier et les frais de publicité.
4 – Déterminer le coût de financement
Le coût du financement est fonction du montant, du taux d’intérêt et de la durée du prêt. Pour un investissement basé sur la revente, l’idéal est de faire un emprunt à terme fixe afin de rembourser le prêt une fois que l’on vend.
5 – Déterminer le profit minimum
Il s’agit de définir la plus value minimale que l’on souhaite obtenir à la fin de l’opération en prenant en compte les taxes et impôts sur les bénéfices.
6 – Déterminer le prix d’achat maximum
Il s’agit de soustraire à la valeur après rénovation :
le coût des travaux
les frais d’achat, de garde et de vente
le coût de financement
le profit minimum
les taxes et impôts
Si après analyse, le prix de vente d’une propriété est inférieur ou égal au prix d’achat maximum calculé alors il y a de grandes chances pour que l’investissement soit profitable.
Rénover
La stratégie de revente nécessite généralement de rénover la propriété avant de la revendre. L’auteur dégage quelques principes :
planifier les travaux longtemps à l’avance (avant la date de signature de l’acte d’achat)
faire appel à un entrepreneur général pour faire établir un devis éventuellement pour réaliser les travaux si c’est la première opération
Agir en accord avec les réglementations
Vendre avec profit
Charles Morgan partage plusieurs conseils pour vendre avec profit :
Prévoir la vente avant d’acheter
S’intéresser aux types de biens que les gens recherchent
Apprendre à vendre un bien immobilier
Connaître les arguments de vente et des astuces de négociation. Faire une liste de tous les aspects positifs du bien susceptibles d’attirer les acheteurs avant de diffuser l’annonce
Anticiper les critiques éventuelles
Faire remarquer les possibilités de transformation
Faire jouer la concurrence entre les acheteurs (regrouper plusieurs visites le même jour)
Établir une fiche d’information (sur le bien)
Faire réceptionner les offres d’achat par votre notaire
ne pas signer trop vite
Maîtriser le staging (=l’art de bien présenter une propriété)
Nettoyer et ranger le logement
Réparer les petits défauts ou dégradations
Dépersonnaliser l’endroit
Harmoniser le bien
Enlever les meubles
Ajouter des éléments de décoration
Enlever et remplacer les objets non inclus dans la vente
Éliminer les traces des animaux domestiques
Faire l’entretien du jardin
Chercher des biens immobiliers qui nécessitent peu de dépenses pour les rendre prêts à vendre
Avoir un plan B
Chercher les propriétaires motivés
Ne pas être trop avide
Garder une réserve d’argent
Être préparé à l’imprévisible
Se constituer un réseau d’experts
Estimer le plus précisément possible le coût des travaux
Chapitre 6 : Négocier, faire une offre et acheter
Le processus d’achat
Le processus d’achat d’un bien immobilier se compose de 3 étapes :
L’offre d’achat. Il s’agit d’un accord écrit sur le prix.
Compromis de vente. c’est la signature d’un avant-contrat et le versement d’un acompte
Signature de l’acte définitif devant un notaire qui correspond au paiement du solde et remise des clefs.
Faire une offre d’achat
Charles Morgan partage 3 points d’attention lorsqu’on fait une offre d’achat :
S’assurer que l’on est prêt. C’est à dire :
avoir rencontré le notaire
être certain de pouvoir financer l’achat
rencontrer un banquier ou organisme de crédit pour obtenir une simulation de prêt
être certain du coût des travaux
être certain de la qualité du bâtiment quitte à le faire expertiser
être sûr de ses calculs
Faire une offre que le vendeur considérera.
Laisser une petite marge de manœuvre de 5 à 10% du prix maximum
Faire une offre ferme
Faire une offre très basse (si l’on n’est pas pressé)
Se ménager une porte de sortie en se couvrant avec des clauses suspensives.
L’achat est conditionné à l’acceptation du crédit par la banque de l’acquéreur.
L’achat est conditionné au rapport positif de l’expert immobilier sur la qualité de la construction
La propriété doit être expertisée pour un prix égal ou supérieur au prix de vente
Le contrat doit être approuvé par le notaire de l’acheteur
Le contrat est conditionné aux réparations effectuées par le vendeur avant l’acte définitif de vente
Attention à ne jamais signer un contrat stipulant qu’en cas de non-obtention du prêt, c’est le courtier ou l’agent immobilier du vendeur qui se chargera de le trouver.
L’art de négocier
2 principes de négociation
Il y a principalement 2 grands enjeux lors d’une négociation :
Masquer ses émotions. Lorsqu’on effectue des visites on ne doit pas laisser paraître que l’on est intéressé. Cela pourrait inciter le vendeur à hausser ses prix ou ne pas négocier.
Rechercher les motivations du vendeur. Par exemple, si l’on détecte que le vendeur est pressé de vendre, on peut supposer qu’il a plus de chance d’accepter nos conditions sans négocier. Bien sûr, le vendeur a aussi tout intérêt à masquer ses émotions. Durant la visite, il peut être intéressant d’essayer de savoir si :
Le vendeur a-t-il déjà acheté une autre maison ou appartement ?
Depuis combien de temps le vendeur possède-t-il le bien ?
Quelqu’un a-t-il déjà fait une autre offre ?
Quelques techniques et astuces de négociation
Utiliser les deux plus grands déclencheurs de l’esprit humain
Le désir du gain (qu’est ce que le vendeur recevra de la vente ?)
La peur de la perte
Démontrer la justesse de son offre
Prouver que l’on a les moyens d’acheter
Mettre de l’argent sur la table
Apporter une solution aux besoins du vendeur (envisager la transaction comme une collaboration)
Faire des concessions
Enfin Charles Morgan présente des erreurs à éviter
Éviter les erreurs de négociation
Payer le premier prix demandé
Mettre toutes ses cartes sur la table dès le début
Faire une offre beaucoup trop basse
Enchérir contre soi-même
Faire une offre « à prendre ou à laisser »
Trop parler
Répondre à une offre non écrite
Une fois que le vendeur et l’acheteur ont formalisé par écrit leur accord sur le prix, l’offre est considérée comme acceptée. Il convient alors de faire inspecter l’immeuble, d’obtenir les devis pour les travaux et finaliser le financement.
Chapitre 7 : Comment débuter quand on est pauvre
Choisir une stratégie d’investissement
Charles Morgan présente 4 stratégies
Acheter un immeuble de plusieurs unités locatives, en habiter une et louer le reste
Acheter un appartement ou une maison unifamiliale, y habiter, rénover et revendre
Rester locataire et acheter un bien mis en location qui s’autofinance
Rester locataire et acheter un bien à rénover pour le revendre rapidement
Peu importe la stratégie choisie, il y a 3 règles d’or :
Acheter dans un quartier avec un potentiel de croissance de valeur de l’immobilier
Acheter en dessous de la valeur du marché
Ajouter de la valeur en rénovant
Les grands principes financiers
La voie la plus sûre pour commencer à bâtir sa liberté financière consiste à épargner et investir avec sagesse au cours de sa vie professionnelle afin de constituer un patrimoine et générer des revenus passifs.
Il est indispensable de prendre le contrôle de ses finances personnelles. Il faut notamment :
faire ses comptes mensuellement
établir un budget
Se payer en premier → épargner une fraction de ses revenus pour ne pas dépenser tout ce que l’on gagne.
rembourser ses dettes
La psychologie de succès
L’auteur partage aussi des principes sur la psychologie du succès :
Visualiser sa réussite pour tirer profit de la loi d’attraction
Comprendre les 4 composantes de la réussite
une vision claire
un désir ardent
une foi inébranlable
de la persévérance
Rien ne remplace l’action
Chapitre 8 : Un plan pour démarrer en 8 semaines
Les 5 premières semaines
Les 5 premières semaines doivent permettre de devenir expert du marché que l’on a sélectionné. Charles Morgan suggère :
Regarder au moins 500 annonces ciblées
Visiter 20 propriétés
Assister à 2 ventes publiques
Faire l’analyse du cashflow d’au moins 10 propriétés ou 10 calculs de PAM (Prix d’achat maximum)
Première semaine
Clarifier sa situation financière de départ
Déterminer sa stratégie d’investissement
Définir ses critères de recherche
Commencer à étudier son marché immobilier
Deuxième semaine
Connaître sa capacité d’emprunt
Connaître sa taxation immobilière
Redéfinir ses objectifs et critères en fonction de ces informations
Continuer à approfondir sa connaissance du marché
Commencer à visiter
De la troisième semaine à la cinquième
Approfondir sa connaissance du marché
Analyser les propriétés correspondant à ses critères
Maurya Ash est un entrepreneur américain. Il est à la fois auteur, blogueur, créateur d’entreprise et conférencier international. Dans le livre, la méthode Running Lean, il explique comment transformer une idée de création d’entreprises en succès.
La méthode running lean est une approche qui permet de lancer une entreprise étape par étape en impliquant le client tout au long du développement. Ce processus itératif et rigoureux s’attèle à la fois à la validation du produit et du marché.
Le livre s’adresse aux personnes qui souhaitent :
Déterminer l’idée d’un business en partant d’un problème valant la peine d’être résolu
Trouver ses premiers clients.
Lever des fonds
Tester le prix du produit
Concevoir la première version
Créer et évaluer ce que veulent les clients.
Maximiser la rapidité, les enseignements et la concentration.
Pour ce résumé, je vais essayer de dégager les principes abordés dans les 4 grandes parties du livre.
La feuille de route (présentation générale de la méthodologie Running Lean)
Définir son plan A
Identifier les parties les plus risquées de son plan
La première partie du livre présente les 3 grandes étapes pour créer son entreprise si l’on suit la méthode running lean.
Étape 1 : Définir le plan A
La première étape consiste à définir son plan. Pour ce faire, l’auteur propose d’utiliser un outil de sa confection : le lean Canvas. Il s’agit d’un document d’une seule page qui formalise le business modèle.
Étape 2 : identifier les parties les plus risquées du plan
La création d’un produit réussi est fondamentalement liée à la question de la réduction des risques. Le risque le plus élevé pour la majorité des start-ups est de mettre au point un produit dont personne ne veut. Pour l’éviter, il peut être judicieux de considérer 3 stades de développement :
L’adéquation problème / solution. Lors de cette phase, la startup doit chercher à identifier le problème et déterminer s’il mérite d’être résolu avant de s’investir dans la solution. L’adéquation produit / marché. Le but est de s’assurer que la solution (le produit) intéresse les clients.
La croissance. L’objectif est d’optimiser le business modèle et de le faire évoluer.
Petite parenthèse, l’auteur précise que le meilleur moment pour lever des fonds est juste après l’adéquation produit marché. Car ce n’est qu’à ce moment que les objectifs des investisseurs et de la startup sont en phase, c’est-à-dire : développer rapidement l’activité.
Étape 3 : tester son plan de manière systématique
La dernière étape de la méthode running lean consiste à tester son plan en menant une série d’expérimentations sur le terrain. Le but est de procéder à des itérations successives jusqu’à valider ou invalider toutes les hypothèses.
Exemple – la méthodologie running lean appliquée à la rédaction d’un livre
Pour illustrer sa méthodologie, Maurya, Ash prend l’exemple de la rédaction de son livre qu’il a réalisé en suivant la méthode running lean. Dans les grandes lignes, il a mis à contribution les lecteurs de son blog pour identifier leurs problèmes. Il a ensuite défini la solution de manière itérative en s’appuyant régulièrement sur des retours de lecteurs. Il a ainsi validé la solution qualitativement et à même vendu son livre à un millier de personnes avant d’être contacté par une maison d’édition.
Partie 2 – DÉFINIR LE PLAN A
Pour rappel, un lean Canvas consiste à formaliser son business modèle sur une page par grâce à un schéma constitué de blocs. L’auteur donne 3 conseils pour le rédiger :
Réaliser une ébauche de canevas en une seule séance, quitte à laisser des cases vides
Penser au présent en considérant le stade de développement actuel de l’entreprise
Utiliser une approche axée sur le client
Bloc – Problèmes et segments de clientèle
Les blocs “problème” et “segments de clientèle” vont de pair et dictent le contenu du reste du canevas.
Dans la case “problèmes”, il faut énumérer les 3 plus gros problèmes que l’entreprise souhaite résoudre. L’auteur conseille également d’y faire figurer les solutions concurrentes, existantes.
Pour le bloc “segments de clientèle”, l’objectif est de déterminer les types de personnes confrontés aux problèmes ciblés. L’idéal est de définir les early adopters. C’est-à-dire les clients les plus prompts à adopter un produit.
Bloc – Proposition de valeur unique (UVP)
Un UVP (Unique Value Proposition) correspond aux éléments qui différencient le produit et méritent que les clients s’y intéressent. Pour élaborer sa proposition de valeur unique, l’auteur propose la formule suivante :
Intitulé UVP = bénéfice final voulu par les early adopters + période précise + réponse aux objections.
Par exemple, l’UVP de Domino’s Pizza est : “Votre pizza chaude livrée dans les 30 minutes ou nous vous l’offrons.”
Bloc – Solutions
L’auteur préconise de compléter ce bloc, une fois que le problème est testé. Le bloc solution n’est donc pas une priorité au stade de l’ébauche du lean Canvas.
Bloc – Canaux
Il s’agit de déterminer les moyens d’établir un lien avec les clients. Il existe des canaux entrants comme les blogs, les livres numériques, les webinaires, les SEO… et les canaux sortants comme la publicité, les salons professionnels, le démarchage téléphonique … .
Bloc – Sources de revenus et structure des coûts
Le but est d’élaborer le prix du produit et les moyens de le vendre. L’auteur suggère de proposer un prix plus intéressant que les solutions concurrentes existantes.
Pour le bloc “structure de coûts”, il faut estimer :
Les coûts pour vérifier l’existence du problème (coût des entretiens)
Les coûts pour concevoir et le lancer le MVP (produit minimum viable)
Le taux d’absorption qui correspond au rythme auquel les fonds de l’entreprise sont consommés.
Bloc – Indicateurs clés
L’auteur propose un indicateur de référence : le Pirate Metrics de Dave McClure.
Cet indicateur prend en compte plusieurs facteurs :
Acquisition : le moment où un visiteur lambda se transforme en prospect intéressé. Dans le cas d’un fleuriste, il s’agit du moment où le commerçant convint un passant d’entrer dans son magasin.
Activation : le moment où le client intéressé réalise sa première expérience utilisateur satisfaisante. Par exemple si le client est satisfait de la boutique et des produits en vitrine.
La rétention : ce facteur représente les “utilisations répétées” du produit ou l’engagement. Par exemple si le client revient dans la boutique
Le revenu : le revenu mesure les événements qui font que l’on est payé
Recommandation : Le nombre de prospects adressé par les clients satisfaits.
Bloc – Avantage déloyal
“ Un véritable avantage déloyal est quelque chose qui ne peut pas être facilement copié ou acheté.” –Jason Cohen
L’auteur cite plusieurs exemples d’avantages déloyaux :
Une information privilégiée
Une équipe de rêve
Le soutien de bon expert
Une communauté
Un classement SEO…
Partie 3 – IDENTIFIER LES PARTIES LES PLUS RISQUÉES DU PLAN
Il existe 3 risques principaux :
Le risque produit –> ne pas créer le bon produit
Le risque client –> ne pas créer du lien avec les clients
Le risque marché –> ne pas créer une activité viable
Pour limiter les risques, l’auteur propose d’adopter un modèle d’itératif.
Appliquer le méta-modèle d’itération aux risques
Le business modèle d’une startup doit être évolutif. Pour ce faire, il convient d’adopter la stratégie suivante durant les 3 stades de développement
Comprendre le problème
Définir la solution
Valider qualitativement
Vérifier quantitativement
Expérimenter
L’expérimentation est la clef de l’approche lean startup. Pour entreprendre une telle démarche, l’équipe doit posséder trois compétences.
Posséder 3 compétences indispensables
Développement. L’équipe doit avoir une expérience préalable dans la conception de produits et posséder une expertise dans la technologie utilisée
Design. Il faut des compétences en esthétisme et utilisabilité
Marketing. Il est nécessaire de se mettre dans la peau des clients et orienter la perception externe du produit
Constituer une équipe problème et une équipe solution
L’équipe “problème” s’occupe des activités situées “à l’extérieur des bureaux” (entretiens avec les clients, test d’utilisabilité…)
L’équipe “solution” gère les activités situées “à l’intérieur des bureaux” (conception du produit, réalisation des tests…)
Mener des expérimentations efficaces
L’auteur partage aussi de nombreux conseils pour mener des expérimentations efficaces. Par exemple
Identifier un seul objectif et indicateur clef
Aller au plus simple
Maximiser le temps, les enseignements et la concentration
Formuler des hypothèses réfutables (SMART)
Valider qualitativement et vérifier quantitativement
Relier les résultats à des actions spécifiques
Créer des tableaux de bord accessibles
Communiquer les enseignements rapidement et régulièrement
Partie 4 – TESTER LE PLAN SYSTÉMATIQUEMENT
Mener des entretiens avec les clients
L’auteur insiste énormément sur l’importance de mener des entretiens (hors enquêtes et groupes de discussion) avec les clients. Pour lui, c’est la manière la plus efficace pour tirer des enseignements.
ll conseille de mener des entretiens pour déterminer les problèmes à résoudre et des entretiens pour évaluer le produit et la solution.
Astuces pour réaliser des entretiens
Rédiger un script pour les entretiens
Préférer des entretiens en face à face
Commencer avec des personnes que l’on connaît
Ne pas y aller tout seul
Choisir un endroit neutre comme un café
Ne pas payer les prospects
Demander suffisamment de disponibilité
Ne pas enregistrer les entretiens, car la personne interviewée a tendance à se refermer
Consigner les résultats aussitôt après l’entretien.
Interviewer 30 à 60 personnes pour chaque phase de développement
Externaliser la planification des entretiens (ex : assistant virtuel)
Conseils pour trouver des prospects
Commencer par les contacts les plus proches.
Demander à ce qu’ils présentent d’autres personnes
Obtenir une liste d’email à partir de la page d’accueil.
Utiliser des techniques comme le cold caling, l’emailing ou Linkedin
Développer un MVP
Le MVP (Minimum Viable Product / Produit Minimum Viable) est la première version fonctionnelle du produit qui concentre ses principales fonctionnalités. Maurya Ash recommande d’utiliser le modèle itératif pour le développer afin de recueillir régulièrement les avis des utilisateurs.
Le processus de développement proposé par l’auteur est le suivant :
Faire un tri (ne prendre que les fonctionnalités les plus importantes)
Commencer par le problème numéro un.
Supprimer les fonctionnalités non indispensables.
Ajouter les solutions pour les problèmes 2 et 3
Prendre en considération les demandes de fonctionnalité des clients.
Proposer une solution payante dès le premier jour, mais faire payer qu’après un mois.
Se concentrer sur les enseignements et non sur l’optimisation.
En parallèle, il conseille de
Déployer le produit en continu
Définir le flux d’activation c’est-à-dire le chemin que devront parcourir les clients entre l’inscription au service et les premières expériences satisfaisantes)
Créer un site marketing
Vendre le MVP à des “early adopters” afin d’affiner le produit
L’idéal est de vendre le MVP à des “early adopters” avant de vendre à plus grande échelle à des inconnus. Cela permet de recueillir leur retour et ainsi d’affiner le design, le positionnement et le prix avant le lancement.
Demander les fonctionnalités (ne pas les imposer)
Les fonctionnalités doivent être demandées, non imposées. Pour respecter cette règle l’auteur suggère d’utiliser un tableau visuel style Kanban et de travailler sur de nouvelles fonctionnalités uniquement après avoir validé l’impact des fonctionnalités en cours de déploiement.
Évaluer grâce à des indicateurs “actionnables”
On appelle indicateur “actionnable”, un indicateur qui relie des actions spécifiques et reproductibles à des résultats observés. La méthode running lean cherche à mesurer les progrès de l’entreprise, prendre en compte les fluctuations du trafic, segmenter les résultats selon les entonnoirs de vente… . Les indicateurs doivent ainsi répondre au besoin de pouvoir visualiser et évaluer le cycle de vie des clients. Pour ce faire, il existe des outils comme Google Analytics, KISSmetrics et Mixpanel.
Valider le cycle de vie des clients
Durant les tests avec les early adopters, il y a plusieurs points d’attention
Acquisition et activation : S’assurer un trafic suffisant pour maximiser les enseignements
Rétention : Conserver un maximum de contact avec les prospects
Revenus : Valider que le produit se vend
Recommandation : Recueillir des témoignages
Service technique : S’assurer que les problèmes de clients sont pris en compte
Mesurer l’adéquation produit/ marché
Pour reprendre la définition de Marc Andreessen un entrepreneur américain, l’adéquation produit/ marché se produit lorsque le produit est capable de satisfaire le marché. Lorsque les clients s’arrachent le produit, l’usage se développe, l’argent des clients s’accumule sur le compte en banque de l’entreprise, l’entreprise doit embaucher des équipes de vente et de support client, les journalistes appellent pour discuter du produit… . Car ils ont entendu parler de votre super nouveau produit et veulent en discuter avec vous.
L’auteur conseille de procéder au lancement uniquement s’il y a adéquation produit/marché :
L’entreprise a un taux de rétention de 40%
Le produit est viral : un grand nombre de personnes le recommandent
Le test de Sean Ellis est validé. Ce test consiste à poser la question suivante aux utilisateurs : « Comment vous sentiriez-vous si vous ne pouvez plus utiliser ce produit ? » Si 40 % des utilisateurs déclarent qu’ils seraient très déçus, il y a de fortes chances pour que l’acquisition de la clientèle soit durable.
Lorsqu’une entreprise atteint l’adéquation produit/marché, son niveau de succès est presque garanti et elle peut désormais se concentrer sur sa croissance.
Conclusion
Pour conclure, la méthodologie running lean est un processus de développement de produits reproductible, pratique et qui augmente les chances de réussite en permettant d’identifier les indicateurs de succès et mesurer le progrès grâce à ceux-ci.
T Harv Eker est un auteur, businessman et conférencier canadien. Il est connu pour ses théories sur la richesse et la motivation. Dans le livre, Les Secrets d’un esprit millionnaire, il explique les causes du succès financier. Il partage les clefs pour penser et réussir comme les « riches ». Il donne des pratiques et stratégies pour maîtriser le “jeu de l’argent” et s’enrichir.
Son livre se compose de 2 parties. Il explique d’abord comment et pourquoi notre conditionnement et notre schéma mental sur l’argent déterminent notre destinée financière. Il donne ensuite 17 principes pour entreprendre des changements profonds vis-à-vis de l’argent. Pour ce résumé, je vais synthétiser les grands principes abordés dans le livre.
Une petite précision avant de commencer. Je vais beaucoup employer le mot « riche » et « pauvre » pour ce résumé. Par « riches », je désigne les personnes qui maîtrisent les principes financiers et par « pauvres » j’entends les personnes qui ne les maîtrisent pas.
Notre schéma mental sur l’argent détermine notre destinée financière
L’argent et la richesse sont des résultats
Tout comme la santé, la maladie, ou notre poids… l’argent et la richesse sont le résultat de nos comportements.
Il faut agir pour atteindre le succès financier
Ça peut paraître évident, mais c’est primordial. L’inaction n’a jamais rendu riche. Et malheureusement, il ne suffit pas d’agir pour réussir, il faut entreprendre les bonnes actions.
Nos actions sont déterminées par notre mental.
En effet, notre caractère, nos croyances, notre conditionnement influent sur nos pensées. Nos pensées affectent nos sentiments, nos sentiments déterminent nos actions et nos actions engendrent nos résultats.
Si l’on veut changer ses résultats et comportements, il faut d’abord changer ses pensées et ses croyances
C’est ce qu’explique James Clear dans le livre Atomic Habits (lien vers la page du résumé), il faut changer l’invisible avant de changer le visible.
Les 3 clefs du changement : prise de conscience, compréhension et dissociation
Prendre conscience du comportement à changer. On ne peut pas changer quelque chose que l’on ignore.
Comprendre les causes de ses comportements
Se dissocier des causes extérieures et se focaliser sur celles pour lesquelles on a un impact
Tout l’enjeu de la réussite financière réside dans le fait d’ancrer dans son esprit les bons réflexes pour investir et gérer ses finances personnelles. À la différence des pauvres, les riches ont intégré les principes pour prendre des décisions saines et de s’enrichir.
12,5 principes propres à la réussite financière
Prendre la responsabilité de “créer sa vie idéale”
Il vaut mieux agir plutôt que subir. Les riches agissent, les pauvres subissent.
« Jouer pour gagner » vs « jouer pour ne pas perdre » (loi de l’intention)
La loi de l’intention dit qu’il arrive ce que l’on projette. On peut constater que les riches se concentrent sur l’enrichissement, alors que les pauvres tentent de ne pas tout dépenser. En fait, les riches jouent pour gagner alors que les pauvres jouent pour ne pas perdre.
Se concentrer sur les opportunités plutôt que sur les obstacles
En se concentrant sur les opportunités, les riches tendent à s’élever au-dessus de leurs problèmes. En se focalisant sur les obstacles, les pauvres se laissent submerger par leurs problèmes.
les pauvres tendent à se trouver des excuses et se prouver que ça ne marche pas
La classe moyenne pense « je suis presque sûr que ça marche ».
Les riches pensent « cela va marcher parce que j’agis pour ».
Finalement, le secret n’est pas d’éviter, d’atténuer ou de se débarrasser de ses problèmes, mais de les traverser. Pour ce faire, il faut être orienté « solution » en essayant d’élaborer des stratégies et des plans pour répondre aux défis qui se présentent.
Identifier ses objectifs
Pour l’auteur, la plupart des gens n’ont pas ce qu’ils veulent, car ils ne savent pas ce qu’ils veulent. Or selon la loi de l’intention : les résultats seront où l’attention se concentre.
Penser et agir sur le long terme
Malheureusement, nous avons tendance à privilégier naturellement la facilité et les gratifications immédiates. On préfère jouer à des jeux vidéo plutôt que d’aller faire du sport. On préfère manger un fastfood le midi plutôt que de prendre le temps de préparer sa gamelle la veille, et il en va de même pour l’argent. On préfère dépenser son argent pour acheter des choses qui nous font plaisir, plutôt que bloquer son argent une dizaine d’années pour s’enrichir en investissant. Or le succès financier repose davantage sur des actions « long terme » qui seront bénéfiques avec le temps.
S’entraîner à gérer son argent
Pour ce faire, l’auteur suggère d’avoir un compte « pour jouer ». ll s’agit d’un compte avec un petit montant que l’on gère comme si l’on avait déjà atteint le succès financier. L’idée est d’acquérir progressivement les compétences financières en gérant un petit capital.
Se payer en premier
L’idée est de mettre de côté au moins 10% de l’argent que l’on gagne. Ce montant doit uniquement être utilisé pour investir et créer des revenus passifs. À titre indicatif, l’auteur recommande la répartition du budget suivante :
50% sur un compte courant pour payer les dépenses récurrentes
10% sur un compte « d’investissement » pour créer des revenus passifs
10% sur un compté « économie long terme » pour se constituer un capital afin d’anticiper de futures grosses dépenses
10% sur un compte « éducation » pour s’éduquer tout au long de sa vie (se payer des livres, des formations …)
10% sur un compte de « dons » pour faire profiter de son argent à autrui.
Investir pour développer des sources de revenus passifs
Contrairement aux pauvres qui travaillent dur pour l’argent, les riches font travailler l’argent pour eux. L’auteur identifie 2 sources de revenus passifs :
Le rendement du capital (l’argent travaille tout seul)
Créer un business
Acheter de l’immobilier
Comme il le dit lui-même : « n’attendez pas pour acheter de l’immobilier, achetez de l’immobilier et attendez ». “Don’t wait to buy real estate, buy real estate and wait.”
Chercher une rémunération qui est fonction de la valeur que l’on apporte au monde (loi du revenu)
Les riches préfèrent être payés en fonction de leurs résultats. Les pauvres choisissent d’être payés en fonction de leur temps. Petite précision, il n’y a rien de mal à être payé en fonction de son temps, excepté si la valeur que l’on apporte au monde est supérieure aux revenus que l’on touche. Pour avoir une idée de la valeur que l’on apporte au monde on peut se poser la question : à combien de gens mes efforts et mes services profitent-ils ?
S’associer avec des personnes positives
Du fait que nous avons tendance à copier les comportements des personnes que l’on côtoie, nous avons tout intérêt à nous entourer de personnes positives avec des objectifs similaires aux nôtres. D’ailleurs, l’auteur explique que le succès financier serait directement corrélé à l’entourage. Les riches se concentrent sur leur proche et leur réseau alors que les pauvres se concentrent sur leurs revenus et l’argent.
Sortir de sa zone de confort
Pour reprendre une citation du livre : « si vous envisagez de faire uniquement ce qui est facile, la vie sera dure. Mais si vous envisagez de faire ce qui est dur, la vie sera facile ». (« If you are willing to do only what’s easy, life will be hard. But if you are willing to do what’s hard, life will be easy.“)
Il faut comprendre que chaque chose est inconfortable au départ, mais au fur et à mesure que l’on persévère, l’inconfort se dissipe et notre zone de confort s’agrandit. Pour l’auteur, notre niveau de réussite est directement égal à la taille de notre zone de confort.
Le développement personnel mène au succès
Entraîner et perfectionner son propre esprit est la compétence la plus importante que l’on puisse posséder pour réussir et être heureux. Les riches apprennent et évoluent constamment alors que les pauvres pensent qu’ils savent déjà tout. Or malheureusement, si l’on fait ce que l’on a toujours fait, on continuera à avoir ce que l’on a toujours eu. Il est donc indispensable d’apprendre et changer si l’on veut s’enrichir et plus généralement grandir.
Conclusion
Nous avons vu dans la première partie que nos croyances sur l’argent déterminent notre destinée financière. Pour s’enrichir, il est donc indispensable de changer ses croyances. Pour se faire, il faut ancrer des principes sains dans son esprit. C’est uniquement à partir de ce moment que l’on pourra prendre de nouvelles décisions et créer de nouveaux résultats.
La 25e Heure : Les Secrets de Productivité de 300 Startuppers qui Cartonnent
Declair, Guillaume; Dinh, Bao; Dumont, Jérôme
Le livre, La 25e Heure, condense un panel de conseils d’entrepreneurs pour gagner en productivité. Il a été co-écrit par 3 startupers en (un peu plus) d’un WE.
L’ouvrage se découpe en 3 grands chapitres :
L’organisation – allouer du temps à chaque tâche
La concentration – dédier le plus d’attention possible à chaque tâche
L’accélération – exécuter chaque tâche le plus rapidement possible
Dans ce résumé, je vais reprendre une vingtaine d’astuces de productivité présentée dans le livre..
Il faut être capable de refuser les sollicitations qui ne servent pas nos objectifs. Pour ce faire, il est primordial de connaître ses objectifs afin de pouvoir accepter ou refuser les opportunités proposées.
Abuser de la « to do list »
D’après l’effet Zeigarnik, une tâche non achevée sollicite davantage le cerveau qu’une tâche achevée. Le fait de répertorier les tâches à réaliser dans une liste permet de ne pas solliciter son cerveau inutilement et de gagner en clarté.
Appliquer la règle des deux minutes
C’est à dire, réaliser immédiatement toute tâche qui peut être faite en moins de deux minutes.
Appliquer la règle des trois tâches
Cette règle consiste à identifier, tous les matins, 3 tâches importantes à effectuer dans la journée. L’idéal est de commencer sa journée par la tâche la plus difficile.
Faire du timeboxing
Le timeboxing correspond au fait d’allouer un créneau à une activité dans le but de la réaliser durant le temps imparti. Par exemple, la méthode « Pomodoro » est un outil qui consiste à découper son temps en sous-créneaux de travail de 25 minutes, entrecoupés de 5 minutes de pause.
Utiliser le temps hors connexion
Profiter des trajets en train, en avion et des temps sans réseau pour avancer sur ses sujets prioritaires.
Combattre la procrastination
Notre cerveau nous incite continuellement à préférer les activités qui procurent une gratification immédiate plutôt que les activités qui demandent un effort et qui sont souvent plus bénéfiques. Par exemple, on préfère flâner sur son smartphone plutôt que de continuer la lecture du livre qui traîne sur la table de chevet. Pour vaincre la tendance à la procrastination, les auteurs proposent plusieurs techniques :
Se fixer des deadlines
Par exemple :
Pour réaliser une présentation : on peut planifier la date et l’heure de la réunion avant même d’avoir terminé la préparation.
Pour écrire un livre : il peut être judicieux d’annoncer à tout le monde qu’ils l’auront dans les mains dans 3 mois
Pour ne pas rester tard au travail : on peut s’inscrire à une session de sport à l’heure où l’on souhaite terminer le travail
Tenir compte de la technique de la première seconde
Souvent, le plus dur n’est pas l’activité en elle-même, mais le fait de se lancer. Pour citer le texte, « On a tendance à penser qu’il faut être motivé pour agir. C’est le contraire : il faut agir pour être motivé. » Tenir compte de la technique de la première seconde, c’est commencer l’activité avant même d’hésiter.
Utiliser la technique de la « power hour » ou « war room »
Cela consiste simplement à affronter la tâche que l’on n’a pas envie de faire en essayant de trouver un moyen pour la rendre plus attrayante. Par exemple, pour préparer un exposé ou un dossier pour un client … on peut prévoir un temps avec tous les membres du groupe et travailler à fond sur le sujet quitte à apporter enceintes pour écouter de la musique et prévoir une récompense à la fin de la session si le travail est terminé.
Se concentrer
À travers ce chapitre, les auteurs donnent des clefs pour réussir à éviter toutes les distractions et les interruptions. Voici une liste des actions qu’ils préconisent
Chasser les pensées parasites
Utiliser des to do list et des rappels pour noter et se souvenir des choses qui nous passe par la tête.
Utiliser la méthodologie de l’Inbox Zero
Cette méthodologie a pour but de vider régulièrement sa boîte e-mail pour gagner en sérénité. Elle s’articule en 3 points :
Archiver un mail qui ne requiert aucune action
Répondre au mail s’il demande une action et si on a le temps
Si on n’a pas de temps, archiver le mail et ajouter une tâche à la to do list
Ranger son bureau réel (et virtuel)
Il est conseillé de mettre en place une routine hebdomadaire pour :
Nettoyer les fichiers inutiles dans ses dossiers
Ranger son bureau tous les vendredis en fin d’après-midi pour que tout soit nickel au début de la semaine suivante.
Pratiquer la méditation
La pratique de la méditation permet d’apprendre à développer sa capacité d’attention.
Se protéger des tentations
Les auteurs expliquent que la plupart des médias et des réseaux sociaux ont construit leurs interfaces dans l’objectif de capter un maximum notre attention. En effet, plus on passe du temps sur leur plateforme, plus ils génèrent des revenus. Ils ont donc développé des mécanismes qui s’appuient sur les points faibles de notre psychologie et qui nous poussent à consommer leur contenu.
Pour se protéger de ces tentations, les auteurs suggèrent de supprimer les applications et les dispositifs qui créent ces tentations. Ils donnent l’image du pot de Nutella. Si l’on souhaite ne plus en manger, il faut simplement arrêter d’en acheter.
Créer sa bulle
Par exemple :
Mettre des écouteurs
Travailler ailleurs qu’au bureau(à la bibliothèque, chez soi dans un café ou des espaces de coworking)
S’isoler loin de tout pour avancer sur des sujets importants
Passer aux communications asynchrones
La communication synchrone correspond aux conversations en face à face ou aux appels téléphoniques… . Il s’agit des communications où les interlocuteurs échangent au même moment.
La communication asynchrone correspond aux échanges où les interlocuteurs ne sont pas obligés de se répondre immédiatement par exemple le courrier, l’e-mail, le SMS…
Supprimer les notifications
Désactivez toutes les notifications de son smartphone et PC
Installer un adblocker pour limiter les notifications intempestives
Se désinscrire des newsletters inutiles
Accélérer
Les auteurs proposent la méthode FAST pour valoriser son temps et gagner en productivité. FAST correspond à 4 abréviations :
Fundamentals : c.-à-d. mettre en place une base solide pour gagner du temps sur ses tâches futures.
Automation : c.-à-d. automatiser les actions répétitives.
Speed : c.-à-d. accélérer les actions manuelles.
Twenty-Eighty Rule : fournir 20% d’effort pour obtenir 80% de résultat
Fundamentals : mettre en place une base solide pour gagner du temps sur les tâches futures
Se reposer
… Car notre réserve d’énergie journalière n’est pas infinie. Il faut prendre le temps de la recharger.
Développer un esprit sain dans un corps sain
Sur ce point il n’y a pas de secret, il faut faire du sport et manger équilibrer. Une astuce pour faire du sport efficacement est de pratiquer le « 7 minute workout ».
Se caler sur son horloge biologique
Chaque personne possède ses propres périodes de productivité. Certains sont efficaces le matin, d’autres travaillent mieux entre 14h et 16h, d’autres le soir après 22h… L’important est simplement d’essayer d’adapter ses activités à son rythme biologique.
Avoir du matériel adapté
Avoir un ordinateur de qualité
Avoir des écouteurs à portée de main
Avoir des chargeurs et câbles en double.
Utiliser Google
Les outils proposés par Google (Chrome, Gmail, Google Sheets, Docs, Slides, Trends…) sont très diversifiés et proposent de nombreuses fonctionnalités. L’avantage est qu’ils sont régulièrement mis à jour pour répondre à de nouveaux besoins.
Automation : automatiser les actions répétitives
Les auteurs partagent une règle d’or : « si vous effectuez une action plus d’une seule fois, il faut chercher à l’automatiser. »
Automatiser les tâches traitées par ordinateur
1Password (ou Dashlane) permettent d’optimiser la gestion de ses mots de passe et la complétion des formulaires
Dashlane aide à compléter les formulaires
Mixmax permet d’améliorer le traitement des e-mails
Zapier permet de connecter des centaines d’applications entre elles et donc d’automatiser ses process.
Utiliser l’intelligence artificielle
Les auteurs suggèrent de s’intéresser à la reconnaissance vocale, la dactylographie sur mobile ou la traduction, car l’IA dans ces domaines pourrait proposer des fonctionnalités intéressantes à l’avenir.
Speed : accélérer les tâches du quotidien
Accélérer sa vitesse d’écriture
Accélérer sa vitesse d’écriture grâce à la dactylographie, les abréviations, ou des modèles prédéfinis
Accélérer sa vitesse de lecture
La stratégie repose sur 2 principes : ne pas subvocaliser et accélérer le regard.
Accélérer sa navigation et ses recherches
Les auteurs listent un grand nombre de raccourcis et d’astuces que vous pouvez retrouver dans le livre.
Accélérer ses réunions
Les réunions devraient uniquement servir à :
prendre une décision nécessitant l’avis de plusieurs personnes
brainstormer
annoncer une décision difficile ou au contraire donner de l’énergie pour lancer un projet
Twenty-Eighty Rule : 80% de résultat pour 20% d’effort
Il s’agit du célèbre principe de Pareto qui stipule que 80% du résultat peut être produit par 20% d’effort. Tirer profit de cette loi, c’est se focaliser sur les actions les plus impactantes pour gagner en efficacité. (Prochainement, je posterai une vidéo et un article plus détaillés sur le sujet).
Conclusion
En conclusion, la productivité dépend de 3 composantes :
L’organisation – allouer du temps à chaque tâche
La concentration – dédier le plus d’attention possible à chaque tâche
L’accélération – exécuter chaque tâche le plus rapidement
En appliquant les conseils de ce livre, il est possible de gagner en productivité et ainsi se libérer du temps.
James Clear est un blogueur, auteur, photographe et entrepreneur américain. Dans son livre, Atomic Habits (version en anglais), il propose une manière de développer son potentiel en mettant en place de petites habitudes. Selon lui, il suffit d’opérer de microscopiques changements et de les conserver dans le temps pour obtenir de spectaculaires résultats. Dans son ouvrage, il dégage 4 lois pour construire des habitudes durables. Il illustre ses propos avec des exemples concrets et des actions faciles à mettre en place.
Dans ce résumé, j’aborderai dans un premier temps quelques principes théoriques pour mieux comprendre notre système d’habitudes, puis je détaillerais les 4 lois en essayant de présenter certaines astuces partagées dans le livre.
Une habitude peut être définie comme une routine ou un comportement qui est effectué régulièrement et dans la plupart des cas, automatiquement.
Les habitudes sont les intérêts composés du développement personnel
L’auteur explique que les habitudes sont les intérêts composés du développement personnel « Habits are the compound interest of self-improvement. ». L’idée derrière ce concept est que la répétition et le fait de s’améliorer régulièrement même d’1% amènent les résultats significatifs sur le long terme.
L’histoire du cyclisme britannique est certainement l’un des meilleurs exemples qui soient. Il y a dizaine d’années, les athlètes britanniques étaient plutôt médiocres. En arrivant à la tête de l’équipe, l’entraineur Dave Brailsford a instauré une nouvelle philosophie : améliorer tous les jours une petite chose. Les cyclistes ont procédé à de microscopiques changements : optimiser la position sur le vélo, acquérir du matériel plus haut de gamme, optimiser la durée des entrainements… . Le résultat est qu’aujourd’hui, les Britanniques font partie des meilleurs cyclistes du monde.
Les habitudes sont à double tranchant
Accumuler les bonnes habitudes sera bénéfique sur le long terme et inversement, accumuler de mauvaises habitudes, même infimes sera désastreux avec le temps.
Les bénéfices des habitudes sont difficiles à percevoir sur le court terme
Par exemple, économiser 2€ tous les jours peut sembler dérisoire. Cependant le montant accumulé au bout d’un an permet de financer un voyage d’une semaine au Portugal.
Nos résultats sont le cumul des petites habitudes.
Nos résultats sont le cumul de toutes les petites habitudes que nous avons. En ce sens, si l’on veut améliorer ses résultats, il est indispensable de changer son système d’habitudes.
Les 3 niveaux de changement
L’auteur explique qu’il y a 3 niveaux de changement :
Changer le résultat (= changer ce que l’on veut). Par exemple je veux perdre 5kg pour en peser 80kg ou alors je veux courir le marathon en moins de 4h…
Changer sa méthode (= changer ce que l’on fait). Par exemple, je chercher à manger 5 fruits et légume pour maigrir, je vais faire 3 séances d’entrainement au lieu de 2 pour m’améliorer…
Changer son identité (= changer ce que l’on croit). Ce 3ème niveau est assez subtil. Imaginons 2 personnes voulant arrêter de fumer à qui l’on propose une cigarette. L’une répond « Non merci, j’essaye d’arrêter ». L’autre refuse aussi en disant « Non merci, je ne suis plus un fumeur ». La première personne cherche à changer le résultat alors que la seconde a changé son identité.
Notre identité forme nos habitudes et inversement …
Des recherches ont montré que les personnes qui croient en un aspect particulier de leur identité sont plus aptes à agir en cohérence avec cette croyance. Le point important est que pour mettre en place une habitude, il est préférable de se concentrer sur qui on veut devenir (son identité) plutôt que sur ce qu’on veut obtenir.
….Notre identité émerge de nos habitudes.
À l’inverse, notre identité émerge de nos habitudes. Plus on répète un comportement, plus on renforce l’identité liée à ce comportement. Plus on agit en adéquation avec ses croyances, plus on les renforce. Plus je m’entraîne à boxer plus je vais me considérer comme un boxeur.
Le processus de construction d’une habitude repose sur 4 conditions : le signal, le besoin, la réponse et la récompense.
James Clear explique que le processus de construction d’une habitude durable nécessite 4 conditions :
Le signal : il faut être conscient qu’un comportement sera bénéfique s’il est initié
Le besoin : il faut ressentir le besoin de l’adopter, car sans motivation nous n’avons aucune raison d’agir.
La réponse : il faut être capable de l’adopter pour répondre au besoin
La récompense : il faut pouvoir toucher du doigt ce résultat
L’auteur tire 4 principes de ces 4 conditions. C’est ce qu’il appelle les 4 lois du changement de comportement (« the four laws of behavior change).
Les 4 lois du changement de comportement – The Four Laws of Behavior Change.
Les 4 lois pour créer de bonnes habitudes sont :
1ère loi : rendre le changement évident (signal)
2ème loi : rendre le changement attrayant (besoin)
3ème loi : rendre le changement facile (réponse)
4ème loi : rendre le changement satisfaisant (récompense)
Les 4 lois pour briser les mauvaises habitudes sont :
1ère loi : rendre l’habitude invisible (signal)
2ème loi : rendre l’habitude indésirable (besoin)
3ème loi : rendre l’habitude difficile (réponse)
4ème loi : rendre l’habitude insatisfaisante (récompense)
1ère loi : rendre le changement évident (Make It Obvious) / rendre une mauvaise habitude difficile
Identifier le(s) comportement(s) à changer
Pour ce faire, l’auteur propose un exercice très simple : établir une liste de toutes ses habitudes et identifier, pour chacune, si elles sont bénéfiques ou néfastes.
Associer un lieu et une heure à chaque habitude : « A [heure] au [lieu], je vais [action]»
Par exemple, on peut associer son trajet en voiture au fait d’écouter un podcast. On peut associer la douche matinale au moment où l’on planifie mentalement sa journée.
Enchainer les habitudes « Après [action], je vais [action] »
Nous avons tendance à baser ce que nous allons faire sur ce que nous venons de finir. Sur ce point, créer une routine est un excellent moyen d’enchaîner des tâches sans effort. Par exemple, après m’être levé, je fais mon lit, puis j’effectue 7 minutes de sport, je prends ma douche durant laquelle je planifie ma journée puis je déjeune.
Être un architecte de son environnement
Nous sommes sensibles aux signaux visuels. Si l’on pose une boite de chocolats en évidence sur une table, on va forcément être tenté d’en manger. Être un architecte de son environnement c’est supprimer les signaux propices aux mauvaises habitudes et rendre irrésistibles ceux propices aux bonnes habitudes. Par exemple, en remplaçant la boite de chocolats par une corbeille à fruits.
2ème loi : Rendre le changement attrayant (Make It Attractive) / rendre une mauvaise habitude indésirable.
Le constat de l’auteur est simple, plus une tâche est attrayante, plus il sera facile de créer une habitude.
Comprendre que la dopamine est un moteur de l’action
Notre corps sécrète naturellement de la dopamine pour chaque comportement qui lui est bénéfique. La dopamine est une substance euphorisante qui nous procure un sentiment de bien-être. Pour ressentir à nouveau cette sensation, notre corps cherche à reproduire constamment les comportements qui en sécrètent.
Associer une action plaisante à l’habitude à mettre en place
L’auteur propose une stratégie pour tirer profit de cet effet : associer une activité plaisante (qui sécrète de la dopamine) à une habitude que l’on souhaite mettre en place. Il y a un super exemple dans le livre : connecter son vélo d’appartement à son téléviseur et Netflix de manière à lancer des séries uniquement si l’on pédale. Si l’on s’arrête ou si l’on ne pédale pas assez vite, l’écran s’éteint.
Modifier sa propre perception – chercher la motivation profonde
James Clear explique que pour rendre une habitude attrayante on peut aussi simplement modifier sa perception vis-à-vis de la tâche à réaliser. Nous avons tendance à associer les habitudes difficiles à quelque chose de négatif (une privation, un effort). Or au contraire, il vaudrait mieux visualiser le positif en cherchant, par exemple, à exprimer la motivation profonde qui nous pousse à agir. Au lieu de dire, je dois économiser tous les mois, on peut se dire, je mets de côté pour financer mon projet de voyage.
3ème loi : Rendre le changement facile (Make It Easy) / rendre une mauvaise habitude difficile
Répéter, répéter et répéter
Ce point est capital. Une action devient automatique uniquement grâce à de la répétition.
Pratiquer l’environnement design (La loi du moindre effort)
On a tendance à graviter naturellement vers l’option qui requiert le moins d’effort. Et malheureusement, ce sont généralement les options les plus bénéfiques qui nous en demandent le plus. Il peut donc être astucieux de chercher des moyens de réduire l’énergie à fournir pour agir.
L’environnement design consiste à apprêter son environnement dans le but de diminuer l’effort nécessaire à la mise en action. Par exemple, pour prendre l’habitude de lire 30min avant de dormir. On peut laisser son téléphone dans une autre pièce et poser un livre au pied de son lit.
Utiliser la règle des 2 minutes
Cela consiste à définir des tâches qui puissent être réalisées en moins de 2 minutes. Du fait qu’on doit chercher la répétition, il vaut mieux faire 10 pompes tous les jours plutôt que 100 pompes un seul jour de la semaine.
Automatiser ses tâches pour rendre les bonnes habitudes inévitables et les mauvaises habitudes impossibles
Quelques idées d’automatisation proposées par l’auteur :
Utiliser de plus petites assiettes pour réduire les quantités.
Acheter un bon matelas pour mieux dormir.
Se faire vacciner pour éviter certaines maladies.
Mettre en place des virements automatiques pour économiser et investir sans y prêter attention.
Supprimer des jeux ou des applications sur votre smartphone pour ne pas procrastiner.
4ème loi : rendre le changement satisfaisant (Make It Satisfying) / rendre la mauvaise habitude insatisfaisante
Associer les habitudes à des récompenses immédiates
Par exemple, on peut associer le fait d’épargner à la satisfaction de faire des achats. Pour chaque commande passée, on peut effectuer un virement d’un même montant sur un compte épargne.
S’engager publiquement auprès d’un partenaire
Nous sommes profondément influencés par ce que pensent les autres. La pression sociale et la peur de manquer de cohérence impactent fortement nos comportements. Généralement, si l’on expose ses objectifs à quelqu’un, on a tendance à ne pas abandonner pour ne pas décevoir la personne en question.
Ne jamais rater 2 fois
Personnellement, je trouve ce conseil très puissant. Il est extrêmement difficile de répéter constamment une tâche et de lutter contre l’envie d’abandonner. Qui n’a jamais pris la résolution de se mettre à sport, a pratiqué l’activité quelques semaines puis a laissé tomber. Pour faire face à cette difficulté, l’auteur suggère cette simple règle : se forcer à ne jamais briser la chaine 2 fois d’affilées. On peut flancher une fois, mais jamais deux.
Conclusion
Entreprendre et répéter de microscopiques changements peut amener à de spectaculaires résultats sur le long terme.
Pour construire un système d’habitudes durables, il faudra répéter, répéter, répéter jusqu’à ce que les comportements deviennent automatiques.
Pour construire un tel système, l’auteur suggère de rendre les changements évidents, attrayants, faciles et satisfaisant
Au contraire, il faut rendre les mauvaises habitudes invisibles, indésirables, difficiles et insatisfaisantes.
Pour terminer sur une belle phrase du livre, « le succès n’est pas un but à atteindre ou une ligne à franchir, mais c’est un système à améliorer et un processus à redéfinir sans fin. »“Success is not a goal to reach or a finish line to cross. It is a system to improve, an endless process to refine.”
Investir en bourse : styles gagnants, styles perdants
Julien Delagrandanne est un auteur, investisseur et entrepreneur français. Il est l’auteur de plusieurs livres sur l’investissement. Dans son livre, Investir en bourse : styles gagnants, styles perdants, il partage des conseils pour investir en bourse dans les actions. Il présente des concepts essentiels pour adopter une stratégie gagnante et éviter les erreurs qui coûtent cher.
Le livre se découpe en 4 parties :
La partie A présente 5 styles perdants d’investissement
La partie B aborde 2 styles intermédiaires
la partie C présente 2 styles gagnants
La partie D expose des conseils pour mettre en pratique les stratégies gagnantes.
Pour ce résumé, je vais essayer de reprendre les principaux éléments des 4 chapitres.
Une action est un titre de propriété d’une entreprise. En achetant une action, on devient propriétaire d’une partie des actifs de la société (usines, bâtiments, liquidités, stocks, brevets, marques, etc.). En parallèle, on acquiert la capacité de ces actifs à générer des profits. C’est-à-dire que les bénéfices générés par l’entreprise peuvent être distribués aux actionnaires, notamment sous forme de dividendes. Les actionnaires peuvent ainsi recevoir des revenus de la part de l’entreprise proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent.
L’entreprise (quant à elle) débloque des capitaux qui lui permettent d’investir et se développer.
Ce système est gagnant-gagnant, car si l’entreprise croit, elle prend de la valeur et les actionnaires font un bénéfice, car les parts qu’ils détiennent valent plus cher.
Il existe 2 types grands type d’actions :
les actions dites « de rendement » qui offrent des dividendes élevés
Les actions de « croissance » qui ont tendance à prendre de la valeur avec le temps
Mais alors, comment s’enrichir grâce aux actions ?
Partie A Styles perdants
Suivre un gourou autoproclamé
La méthode consiste à suivre les préconisations des journaux spécialisés, des newsletters, des articles …. Certes, il est possible que certains conseils diffusés par ces canaux soient pertinents néanmoins, ils sont trop nombreux pour tous être tous suivis et analysés. De plus, les personnes ou organismes à l’origine des préconisations auraient plus tendance à faire du quantitatif que du qualitatif. Comme le dit Alan Cox un programmeur de Linux, « Je pense que le mieux est de faire beaucoup de prévisions. Les gens oublieront celles où je me suis trompé et s’émerveilleront sur le reste »,
Se croire visionnaire
A/ sur la macroéconomie (approche « top-down »)
Ce style d’investissement consiste à faire des prévisions sur l’évolution de l’économie globale puis de les décliner au niveau des actions. Pour l’auteur ce style est perdant pour 2 raisons :
La difficulté du timing d’achat.
Indépendance entre cycle économique et marché actions
En fait, le marché actions est soumis à trop de forces différentes pour être analysé précisément. Il dépend entre autres :
L’état du cycle économique
Le niveau et la pente de la courbe des taux d’intérêt,
Le contexte en matière d’inflation
L’attitude bienveillante ou non de l’État envers les entreprises et les actionnaires (fiscalité, incitations…)
Les ruptures technologiques
la psychologie des foules….
B/ sur l’évolution d’une action particulière (approche « bottom-up)
Le risque avec cette méthode est que l’analyse et la prévision soient bonnes, mais que l’information soit déjà intégrée dans le prix de l’action ou qu’il y ait une erreur lors de l’estimation de son impact sur le business.
Se baser exclusivement sur l’analyse technique – Penser que le graphique du cours aide à prévenir l’avenir
L’adepte de ce troisième style perdant effectue une prévision sur l’évolution du cours de l’action en se basant sur le comportement passé de l’action. À partir du graphique d’évolution du cours de l’action ou d’un indice, il cherche à identifier différentes figures/tendances pour en déduire ses mouvements futurs. L’erreur de ce style est de n’attacher aucune importance à l’entreprise sous-jacente. Comme le dit bien Warren Buffet : « Si le jeu se réduisait à connaître le passé, alors les gens les plus riches seraient les libraires. »
Acheter quand tout le monde pense que ça va monter (et inversement…)
Une citation de Warren Buffet (encore lui) illustre bien pourquoi ce style d’investissement est dangereux : « Vous n’avez pas raison parce que d’autres sont d’accord avec vous. Vous avez raison parce que vos faits sont exacts et que votre raisonnement est juste. »
Vouloir être le premier à posséder une action à la mode
L’adepte de ce style cherche à acquérir des parts des entreprises qui entrent en bourse. Or pour l’auteur, les introductions boursières peuvent être un piège. De nombreux exemples comme : les introductions en bourse de Facebook ou Uber le montrent.
Partie B Styles intermédiaires
Pour Julien Delagrandanne, ces 2 styles peuvent être appliqués dans un esprit d’investissement sain, non spéculatif, et être rentables. Néanmoins, ces stratégies échouent à égaler les styles gagnants, soit :
parce que la stratégie expose l’investisseur à des risques non négligeables d’erreur en raison de sa difficulté de mise en œuvre.
Parce qu’il s’agit d’une méthode potentiellement efficace, mais qui ne peut constituer un style à elle seule, car elle ne peut être appliquée à l’intégralité d’un portefeuille.
Parce que c’est une stratégie globalement correcte, mais qui a le défaut d’être intrinsèquement inférieure aux styles gagnants.
L’approche séculaire du marché
« L’approche séculaire du marché consiste à posséder un portefeuille diversifié, couvrant l’ensemble des secteurs d’activités, et constitué d’actions de Sociétés de taille significative achetées à un prix raisonnable. »La stratégie consiste à investir dans des tracker (des ETF) ou à acheter des actions de grandes sociétés dans 10 secteurs d’activités :
Énergie (Total, Royal Dutch Shell, Exxon Mobil…)
Consommation non discrétionnaire (Danone, Coca-Cola, Colgate…)
Services financiers (CréditAgricole, AXA, Bank of America…)
Cette approche nécessite une diversification géographie qui ne se limite pas qu’à des sociétés françaises. L’avantage de ce style est qu’il nécessite que quelques suivis et rééquilibrages par an et demande donc peu de temps et d’effort. C’est une stratégie d’investissement passive avec un bon ratio d’efficacité. L’auteur l’a classé en tant que style intermédiaire simplement parce qu’il existe des styles offrant une meilleure rentabilité.
À titre indicatif, j’emploie personnellement cette stratégie d’investissement. Si vous souhaitez avoir plus d’information sur le sujet, je vous recommande la lecture du livre Épargnant 3.0 d’Édouard Petit.
Acheter ce que l’on connait
Il s’agit de chercher à investir dans des actions pour lesquelles on possède des connaissances spécifiques sur un marché, ses tendances ou ses modes. Par exemple
Un médecin peut observer de façon privilégiée la force commerciale des laboratoires pharmaceutiques
Un fonctionnaire de collectivité territoriale peut observer les entreprises de traitement des déchets ou de gestion des eaux, etc.
En travaillant au sein d’une entreprise. Il est possible de comprendre les forces et faiblesses des entreprises concurrentes, les atouts ou lacunes de ses fournisseurs ou de ses clients.
Ces connaissances privilégiées peuvent permettre d’anticiper les tendances de sorte à acheter et vendre les actions au bon moment. Néanmoins, ce style sera insuffisant pour construire un portefeuille complet et diversifié. Cette méthode représente donc un style intermédiaire qui peut être utilisé en complément d’un style gagnant pour agrémenter la marge du portefeuille.
Partie C Styles gagnants
Points communs des styles gagnants
Investissement plutôt que spéculation
Un investisseur qui adopte un style gagnant raisonne avec une optique « business ». Son objectif est de faire un bénéfice soit grâce aux dividendes, soit en revendant une action qui a pris en valeur.
L’hypothèse des marchés non efficients.
Les deux styles gagnants reposent sur l’hypothèse des marchés non efficients. Un marché non efficient signifie que le prix d’une action ne reflète pas toujours la valeur intrinsèque (c’est-à-dire la valeur réelle du bien). Cette hypothèse est en désaccord avec la théorie moderne du portefeuille qui considère que le prix de l’action est juste, car il intègre toutes les informations disponibles à un moment donné. Or pour Julien Delagrandanne, le prix d’une action ne reflète pas forcément la valeur réelle, car les vendeurs ou acheteurs agissent pour des raisons indépendantes de la valeur intrinsèque du business sous-jacent. Ces derniers peuvent spéculer, adopter un comportement moutonnier, ou même vendre, car ils ont besoin de cash, etc.
Le concept de marge de sécurité
L’investisseur qui adopte un style gagnant achète des titres en dessous de leur valeur réelle puisqu’il considère que le cours de l’action rejoindra la valeur intrinsèque sur le long terme. Cette approche offre une certaine marge de sécurité puisque l’écart entre le prix d’achat et le prix réel du marché induit un potentiel bénéfice à la revente.
Le style « value » pur / « investissement dans la valeur »
Le style « value » a été adopté par les célèbres investisseurs Benjamin Graham et Warren Buffet. Cette stratégie permettrait « d’obtenir un rendement au-dessus de la moyenne pour un risque en dessous de la moyenne ». Il existe 2 méthodologies :
Style value « top-down » : acheter des Sociétés leaders quand le marché est globalement bas
Cette stratégie consiste à investir dans de grandes sociétés durant des périodes de dépression. L’objectif est d’acheter des titres d’entreprises leader de leur secteur lorsque le marché est globalement bas puis attendre que les prix remontent au fur et à mesure que ces entreprises font face à la crise. L’idée derrière cette stratégie est que les sociétés leader de leur secteur seraient plus aptes à surmonter les crises.
Style value « bottom-up » : acheter des Sociétés individuelles décotées
Cette stratégie nécessite plus de travail, car elle fait appel à des connaissances comptables. L’objectif est d’acheter des sociétés individuelles décotées et de les revendre lorsque la décote disparait et que le prix reflète la valeur intrinsèque. Il s’agit de se constituer un portefeuille diversifié de petites valeurs dépréciées. L’auteur donne l’image d’un acheteur qui écume les brocantes de petits villages. Il chasse les objets dont les vendeurs ignorent qu’ils auraient une valeur significative aux yeux des antiquaires.
Le style « croissance & avantages concurrentiels à prix raisonnable »
Le style « croissance & avantages concurrentiels à prix raisonnable » consiste à acheter des actions de qualité dont le business sous-jacent a des perspectives de profitabilité supérieures à la moyenne. Autrement dit, l’objectif du style « croissance » est de se constituer un portefeuille concentrant un panel d’entreprise à fort potentiel de croissance.
L’auteur propose de se baser sur 15 questions de Philip Fisher pour identifier d’excellentes entreprises de croissance :
L’investisseur adoptant ce style « croissance » vend ses titres sous 3 conditions :
Si des faits tangibles conduisent à penser qu’il y a une erreur d’analyse sur les perceptives de croissance
Si un des investissements a tellement bien fonctionné qu’il pèse désormais un poids disproportionné relativement à l’ensemble du portefeuille.
S’il existe une meilleure opportunité pour investir
Partie D Mise en pratique des styles gagnants
La boite à outils que propose l’auteur s’articule autour de trois grands thèmes :
Les ratios utiles pour déterminer la cherté ou la qualité d’une action
Les méthodes d’estimation de la valeur intrinsèque
Les connaissances pour déterminer les avantages concurrentiels durables.
Ratios utiles pour identifier des actions pas chères ou de qualité supérieure
L’auteur détaille un panel de ratios et de critères qui peuvent permettre à l’investisseur de cibler les actions qui entrent dans le cadre des styles gagnant. Voici quelques points de repère donnés par l’auteur pour trier les cibles d’achat potentielles :
Price to Book < 1,5 (plutôt style value)
Dettes nettes sur capitaux propres < 1,5 à 2, ou critère sur niveau des intérêts de la dette, ou leur taux de couverture par le FCF
Historique de hausse des capitaux propres-PER < 15-Price to Book * PER < 22,5 (plutôt style value)
EV/ EBITDA < 8-FCF yield> Min (5%, Taux obligation 10 ans + 2%)
Historique long de versement de dividendes (20 ans)
Historique long de croissance de dividendes-Pay-out ratio toujours inférieur à 1
Stabilité du Return On Equity (ROE) dans le temps et ROE > 10 à 12% avec un effet de levier raisonnable (pour chercher des actions de qualité avec avantages concurrentiels, donc plutôt style GARP)
Stabilité du Return On Assets (ROA) dans le temps et ROA > 7% (plutôt style GARP)
Méthodes d’estimation de la valeur intrinsèque
L’auteur présente 3 méthodes pour estimer la valeur intrinsèque d’une action :
Le Discount Cash Flow (DCF) qui consiste à calculer la valeur des futurs revenus encaissés par l’entreprise
Les valorisations d’actifs qui consistent à évaluer les actifs de l’entreprise à leur juste valeur
Les méthodes relatives et réflexives qui consistent à comparer les ratios de l’entreprise aux ratios moyens d’un panel d’entreprises du même secteur.
Quelques connaissances pour déterminer les avantages concurrentiels
Il existe 4 sources d’avantages concurrentiels:
La supériorité du produit proposé (réelle ou perçue) : Le pricing power. C’est-à-dire la capacité à vendre des produits à prix élevés, sans faire fuir les clients. (ex : Macdonald ou Apple)
Le blocage des clients : les coûts de transfert. Il s’agit d’estimer la quantité d’effort que doit fournir le client de l’entreprise pour aller chez les concurrents. (ex : Microsoft)
Le blocage des concurrents à travers des licences & brevets ou via « l’effet réseau » (ex : Nestlé)
Les coûts faibles qui permettent de proposer un produit ou service à un prix inférieur des prix de la concurrence (processus de production, l’emplacement, l’échelle …) (ex : Samsung, Carrefour…)
Conclusion
On peut retenir 3 points importants :
Les styles gagnants possèdent 3 caractéristiques communes :
Ils s’appuient sur l’hypothèse des marchés efficients
Ses stratégies s’inscrivent dans une optique d’investissement plutôt que de spéculation
Ces styles offrent une certaine marge de sécurité.
L’investisseur qui adopte un style gagnant s’intéresse :
à la valeur intrinsèque des entreprises afin d’acheter les titres qui sont en dessous de leur valeur réelle. Soit il s’intéresse
aux entreprises qui ont un fort potentiel de croissance.
Adopter un style gagnant nécessite d’apprendre à estimer la valorisation d’une entreprise. Pour ce faire, il faut regarder ses avantages concurrentiels, ses perspectives de croissance, sa profitabilité, sa gestion du risque…
Julien Delagrandanne a exercé un métier à responsabilité dans le domaine de la finance et de l’énergie. Après s’être forgé une expérience personnelle en investissement et gestion de patrimoine, il a publié plusieurs livres sur le sujet. À travers le livre, l’investissement immobilier locatif intelligent, il partage ses conseils pour investir dans l’immobilier locatif. Il aborde les sujets suivants :
La façon optimale d’investir dans l’immobilier
Les concepts essentiels à connaitre
Des astuces et des pièges à éviter.
Une méthode pas-à-pas pour investir
L’étude de plusieurs stratégies d’investissements
Pour cette synthèse, je vous propose de reprendre les grands principes contenus dans le livre, en 3 parties : les concepts de base, la stratégie et la mise en pratique.
Évaluer le rendement locatif grâce au rendement locatif « net-net ».
Un investisseur immobilier intelligent va chercher à calculer ce qui atterrit in fine dans sa poche. Pour ce faire, il tient compte des charges, des taxes dans son calcul de rendement. Il peut ainsi calculer le rendement locatif « net-net ».
Considérer l’emplacement
La valeur d’un bien immobilier dépend de son emplacement. Son prix varie en fonction de la ville, du quartier, de la position spécifique dans la rue… La valeur du bien prix est aussi fonction de l’étage, la performance énergétique, la présence d’une terrasse, d’un jardin, d’un balcon… . Pour Julien Delagrandanne, l’appartement idéal se situe au 2ème étage et donne sur la cour.
Comprendre des concepts propres au marché immobilier et à l’économie
L’effet de levier
La saisonnalité du marché immobilier.
Les courbes de Friggit qui permettent de faire le lien entre les prix de l’immobilier et le revenu des ménages
La méthode du Discount Cash Flow (DCF) qui permet d’estimer le juste prix d’un bien en considérant les revenus futurs.
Rechercher un cashflow positif
L’objectif de l’investisseur en immobilier locatif est de dégager un bénéfice mensuel sur ses investissements : autrement dit, un cashflow positif. Le cashflow est positif lorsque le montant des loyers encaissés est supérieur à l’ensemble des charges payées.
Un cashflow positif peut être atteint en jouant sur plusieurs paramètres.
La durée du crédit immobilier. Pour l’auteur la durée optimale est de 20ans.
Le montant du loyer
Le montant des charges (notamment les impôts et les prélèvements sociaux)
S’intéresser au rendement entrepreneurial
Il faut comprendre que derrière chaque investissement, il y a un rendement nominal et entrepreneurial :
En achetant un bien 100 000€, je peux espérer le revendre 120 000€ sans rien faire dans 10ans. C’est le rendement nominal du capital.
En complément, je peux effectuer des travaux pour l’embellir et espérer le revendre 20 000€ de plus. C’est le rendement entrepreneurial.
Le rendement entrepreneurial résulte d’un travail supplémentaire de l’investisseur, par exemple :
Effectuer des travaux
Gérer les locataires
Limiter les vacances locatives
Exploiter les options d’optimisation fiscale …
Maîtriser les risques
Selon Julien Delagrandanne, la maîtrise du risque en immobilier repose sur plusieurs principes :
Investir sur une optique de long terme. Un investissement immobilier s’effectue généralement sur des périodes supérieures à 10 ans.
Préférer une approche pessimiste à une approche optimiste, car durant la durée d’investissement, plusieurs aléas malheureux pourraient survenir.
Prévoir un plan B : que faire si des considérations extérieures viennent impacter mon plan A ?
Établir sa Stratégie
Julien Delagrandanne donne 3 étapes pour établir sa stratégie.
1 – Choisir son marché
Il n’existe pas de marché meilleur que les autres. Chaque marché possède ses avantages et ses inconvénients. La principale recommandation de l’auteur est de choisir un secteur proche de son lieu d’habitation afin d’avoir une bonne réactivité.
2 – Connaître son marché et choisir le type de bien visé
De nombreux sites internet permettent d’obtenir gratuitement des informations comme les prix du marché, la demande locative. Ces données permettront d’identifier plus facilement les bonnes affaires du marché ciblé. Pour savoir si un bien est une bonne affaire, l’auteur suggère de mesurer son attractivité en passant une annonce fictive de location en ligne (Le Bon Coin par exemple) afin de comptabiliser le nombre de sollicitations.
3 – Préparer le plan de financement
La recherche de financement est une étape indispensable de l’investissement immobilier intelligent. Alors comme le dit l’auteur :« Préparez-vous à aller voir votre banquier et soignez votre relation avec celui-ci. »
Le livre regorge d’éléments sur le financement comme :
La négociation de la délégation de l’assurance emprunteur
Le choix entre taux fixe ou taux variable
La durée du crédit
Le financement à 100% ou à 110%
Les idées reçues sur le seuil de 33% d’endettement
Le différé d’amortissement en cas de gros travaux
L’un des points les plus importants que l’on peut retenir est que pour obtenir un crédit, il faut démontrer la viabilité de son projet. Pour ce faire, Julien Delagrandanne dépose systématiquement un dossier complet qui présente :
Le Business Plan du projet, avec les hypothèses retenues, et les résultats en termes de rendement net-net, de cashflow année par année fiscalité comprise, de Taux de rendement interne, etc.
Une situation complète de mon patrimoine au moment de la demande.
La Mise en Pratique
Voyons quelques conseils à appliquer pour chacune des étapes inhérentes à un investissement immobilier locatif :
1 – Trouver la bonne affaire
Comparer les opportunités en raisonnant en prix au m²
Jouer avec la saisonnalité du marché immobilier : acheter en hiver et vendre en été
Identifier les vendeurs pressés, car ils ont tendance à baisser leur prix pour vendre rapidement. Leur annonce porte généralement des indices comme les mentions « urgent », « mutation », « divorce »…
Aller où les autres ne cherchent pas, notamment en cherchant des biens à vendre dont l’annonce n’a pas encore été diffusée. Pour les trouver, le réseau peut être d’une aide précieuse. Par exemple, avec un agent immobilier qui vous appelle avant de mettre une annonce en vitrine concierge ou le commerçant qui vous informe qu’une personne du quartier souhaite vendre son bien…
Identifier les sources de rendement entrepreneurial ‘cachées’ peut aussi permettre de faire une bonne affaire comme un volume sous-exploité, une amélioration de l’agencement, la création d’une mezzanine…
2 – Effectuer la visite et prendre sa décision
Faire un repérage avant la visite, pour en apprendre davantage sur l’emplacement et le quartier.
Chercher les sources d’optimisation et de rendement entrepreneurial
Identifier et classer les défauts
Les défauts facilement réglables
Les défauts difficilement changeables
Apporter une check-list sur laquelle figure l’ensemble des éléments à vérifier lors de la visite.
Rencontrer ses futurs voisins pour obtenir des informations supplémentaires sur le quartier, la vie dans la résidence…
Prendre sa décision comme si l’on achetait sa propre résidence principale, en se demandant : est-ce qu’à un moment de ma vie, j’aurais apprécié vivre dans cet appartement ?
Calculer le rendement et le cashflow et vérifier qu’ils soient positifs
se faire accompagner par son propre notaire dès la signature du compromis
3 -Négocier la bonne affaire
Raisonner en « équivalent salaire ».Obtenir un rabais de 1500€ peut paraitre insignifiant par rapport à la valeur d’un bien. Pourtant un montant de 1500€ représente un peu plus d’un SMIC mensuel
Faire parler le vendeur pour capter les informations et essayer d’identifier le potentiel de négociation
Faire une offre limitée dans le temps en laissant sous-entendre que vous avez un plan B.
Montrer le sérieux de son offre en s’appuyant éventuellement sur une simulation de financement
Donner les raisons de ses propositions de prix. Comme le dit Robert Cialdini dans le livre Influence et Manipulation, les gens acceptent plus facilement les choses si on leur donne une raison. Résumé du livre Influence et manipulation – Robert Cialdini
4 – Trouver les sources de rendement entrepreneurial
Améliorer le bien en faisant des travaux (réfection des peintures, modernisation de l’équipement…)
Augmenter le revenu des loyers ou diminuer les charges
Changer la configuration d’un bien
Optimiser l’exploitation. L’auteur prend l’exemple d’un appartement à La Rochelle. Pour optimiser son exploitation, l’investisseur peut louer son bien à la semaine aux touristes durant la période estivale et le louer à des étudiants le reste de l’année.
Optimiser la fiscalité de l’exploitation
5 – Optimiser la fiscalité de l’exploitation
Dans cette partie, Julien Delagrandanne détaille des stratégies d’optimisation fiscale en présentant les avantages et les inconvénients de chacune d’elles. On peut dégager 3 principes communs :
Choisir le type d’optimisation en fonction du type d’appartement.
Connaitre les brèches et savoir s’y engouffrer.
Préciser dans l’annonce les contraintes liées à la fiscalité de l’exploitation
6 – Mettre le bien en location
L’investisseur a 2 possibilités : la location en direct ou via une agence. Dans le livre, l’auteur présente les avantages et les inconvénients de ces 2 options. Grosso modo, la location de particulier à particulier évitera des frais d’agence, mais sera chronophage. À l’inverse, le fait de louer via une agence engendrera des frais supplémentaires, mais demandera moins d’effort.
7 – Choisir et gérer ses locataires
Pour un investisseur immobilier, il est donc primordial de trouver des locataires sérieux pour limiter les risques d’impayé.
Bien choisir ses locataires.
Le premier filtre se fait lors de la réponse à l’annonce, le second doit être fait lors de la visite et enfin le choix final se fait à l’aide des documents fournis par les potentiels locataires.
Rédiger le bail et gérer la location
La rédaction du bail a une importance capitale, car ce document fixe les obligations légales de toutes les parties prenantes. Pour rédiger le bail, Julien Delagrandanne conseille de prendre un modèle sur internet (gratuit ou payant).
Ne pas faire l’autruche
Il est capital de traiter les problèmes des locataires immédiatement. Le fait de ne pas intervenir peut aggraver les problèmes remontés et dégrader la relation avec le locataire.
Faire des gestes commerciaux comme des cadeaux ou des réductions ponctuelles du loyer
Les gestes commerciaux comme des cadeaux ou des réductions ponctuelles du loyer peuvent permettre de fidéliser les locataires.
Agir rapidement en cas d’impayé
La procédure qu’applique l’auteur en cas d’impayé consiste à monter en pression crescendo grâce à ces relances successives par mail, téléphone, courrier recommandé, voie d’huissier…
Conclusion
En conclusion, je dirais simplement que l’ouvrage de Julien Delagrandanne est un livre riche d’enseignements, ponctué de méthodes et d’exemples sur l’investissement immobilier locatif.
